IPE D.A.CH: Als Sie 2005/2006 an die Börse gingen lag Ihr Portfolio bei rund 450 Mio. Euro. Mittlerweile sind Sie – auch dank Zukäufen – bei rund 11,5 Mrd. Euro. Wie ist das Geschäft mittlerweile strukturiert?
Wärntges: Zum Wachstum hat ganz wesentlich unser Geschäftsbereich Institutional Business beigetragen, in dem wir das gesamte Asset- und Property-Management für institutionelle Investoren in verschiedenen Strukturen übernehmen, wobei wir das KVG-Geschäft ausgelagert haben. Daneben verfügen wir über einen Eigenbestand, unser Commercial Portfolio, mit rund 2 Mrd. Euro.
IPE D.A.CH: Wie wichtig war für das Institutional Business der Ankauf der German Estate Group (GEG) im Sommer 2019?
Wärntges: Für uns war das eine hervorragende, ja komplementäre Ergänzung. Die German Estate Group hatte als Asset Manager ein ähnliches Profil wie wir – ebenfalls ohne eigene KVG, aber war spezialisiert auf Landmark-Immobilien im Rahmen von Individualmandaten und Club Deals. Das passte hervorragend zu unserem Fokus auf die Fondsseite. Darüber hinaus haben wir mit der GEG zusätzliches Know-How im Bereich der Projektentwicklung gewonnen und unser Institutional Business unter dem Dach „GEG“ gebündelt. Die damit verbundenen Erwartungen an Synergieeffekte und an ein deutlich beschleunigtes Wachstum haben sich bereits jetzt bestätigt.
IPE D.A.CH: Auf welche Fondsgrößen konzentrieren Sie sich aktuell?
Wärntges: Wir fokussieren uns sehr stark auf eine Größenordnung um 500 Mio. Euro, was aber nicht ausschließt, dass wir im Einzelfall auch mal deutlich nach oben abweichen: So geschehen im letzten Jahr, als wir aufgrund großer Nachfrage und Fit der Investoren in rund drei Monaten unseren 1,6 Mrd. Euro Fonds aufgelegt haben. Aber generell kommt man zum einen mit einer kleineren Investorenzahl schneller zu Entscheidungen und zum anderen lässt sich diese Größenordnung viel schneller mit Zielimmobilien füllen. In diesem Rahmen brauchen wir kaum mehr als 18 Monate. In einer Zeit, in der sich Investitionsziele und Renditen schnell ändern, ist das ein beträchtlicher Vorteil.
IPE D.A.CH: Sie nutzen Ihre Bilanz auch zum „Warehousing“?
Wärntges: Im Prinzip ja, früher haben wir solche Deals direkt in die eigene Bilanz genommen, nun gründen wir einen Fonds und sind dann zunächst der erste und einzige Anteilseigner. Es hilft gegenüber Investoren sehr, nicht nur mit einer Pipeline auftreten zu können, sondern direkt auch akquirierte Objekte präsentieren zu können. Investoren können so ihr Kapital zudem direkt zum Arbeiten bringen.
IPE D.A.CH: Ein anderes Thema bei dem Sie sich jüngst verstärkt haben ist Logistik…
Wärntges: Wir sehen sehr großes Potenzial in der Assetklasse und sind sehr froh darüber, dass wir uns Ende letzten Jahres mit dem Zukauf der RLI Investors einen führenden Logistikspezialisten sichern konnten. Damit können wir einerseits unseren Investoren nun auch Investments in diesem vielversprechenden Segment anbieten und andererseits den bisherigen Logistikinvestoren in der RLI weitere Nutzungsarten aus unserem Portfolio anbieten. Im April haben wir hier das erste Mal unter neuer Flagge einen Logistikfonds aufgelegt, der im Juli mit einem eingeworbenen Eigenkapital in Höhe von rund 210 Mio. Euro bereits geschlossen werden konnte. Die Mittelzusagen stammen von deutschen institutionellen Investoren, darunter Banken, Pensionskassen und Versicherungen.
IPE D.A.CH: Sie waren bislang klar auf den deutschen Immobilienmarkt fokussiert, beim Thema Logistik geht nun zum ersten Mal der Blick ins Ausland. Ein Testballon?
Wärntges: Im Logistikbereich ist dieser Schritt nur logisch. Die Mieter denken hier in Wegen und weniger in Ländern und Regionen. Insofern liegt es nahe, auf die klassischen Logistikwege zu schauen und den Blick dann natürlich auch auf Benelux, Österreich aber perspektivisch auch Osteuropa zu werfen. Generell ist unsere Strategie, eigene Mitarbeiter vor Ort zu haben, daher schauen wir auch im Ausland, wo eigene Standorte Sinn machen. Diese könnten dann in einem zweiten Schritt auch dazu führen, andere Nutzungsarten im Ausland zu bearbeiten. Also zu Ihrer Frage: Kein Testballon, sondern sorgfältig vorbereitete Markteintritte – mit Potenzial zu mehr.
IPE D.A.CH: Logistik war zweifelsohne einer der großen Gewinner der Corona-Krise, wie sehen Sie die Aussichten Post-Corona im Office-Bereich?
Wärntges: Bereits während des ersten Lockdowns in 2020 habe ich die weit verbreitete Skepsis zur Zukunft der Büroimmobilien angesichts unserer Vermietungszahlen nicht geteilt und sehe mich bestätigt. Das Home-Office ist ein Element des flexiblen Arbeitens, aber das Büro wird der Ort des Teamworks und der Kreativität bleiben. Keine Frage, in diesem Nutzungssegment wird sich viel ändern, was den Bedarf und die Gestaltung der Flächen und die entsprechenden Konzepte angeht. Mehr denn je ist dabei die Expertise der Entwickler und Asset Manager gefragt. Ich erlebe, dass unsere Mieter Beratung wollen, aber eine geringere Flächennachfrage sehen wir tatsächlich auch aktuell nicht in größerem Ausmaß.
IPE D.A.CH: Sehen Sie bei Nutzungsarten wie Hotel oder Einzelhandel eine Suche nach Schnäppchen am Markt?
Wärntges: Zumindest bei unseren Investoren sehe ich das nicht. Hier geht es eher in Richtung Value-Ad bzw. Bestandsentwicklung, sofern die Bereitschaft nach etwas mehr Risiko bzw. der Wunsch nach einer höheren Rendite da ist.
IPE D.A.CH: Ich muss natürlich auch auf das Thema ESG zu sprechen kommen. Wie haben Sie die letzten 12-24 Monate am Markt erlebt?
Wärntges: Mit dem Themenkomplex ‚Nachhaltigkeit‘ befassen wir uns bei der DIC Asset schon eine ganze Weile: Wir haben bereits 2011 unseren ersten Nachhaltigkeitsbericht vorgelegt, als das Thema bei vielen Asset Managern noch nicht auf der Agenda stand. De facto geht es um zwei Handlungsfelder: zum einen die Neubauten, bei denen man auf aktuelle Umweltstandards setzt wie zum Beispiel beim Energieverbrauch und dem CO2-Ausstoß, um über die Lebensdauer der Gebäude möglichst effizient zu arbeiten. Spannender ist es andererseits bei den Bestandsimmobilien, bei denen man potenzielle Einsparungen in der Zukunft mit den Kosten und Ressourcenverbrauch für die Modernisierung abwägen muss. Im Prinzip gehen wir hier Objekt für Objekt vor und setzen Maßnahmen um, die effizient sind. Am Ende kann dies auch einmal heißen, dass ein Neubau die beste Lösung ist. Wir haben seit Anfang des Jahres dazu auch eine Head of Sustainability, die sich ausschließlich um solche Fragen kümmert.
IPE D.A.CH: Abschließende Frage – wird die Digitalisierung neben ESG das zweite große Thema der Zukunft?
Wärntges: Ganz klar ja. Auch das ist ein Thema, das sicher nicht mehr verschwinden wird, ganz im Gegenteil ein integraler Bestandteil des Geschäfts werden wird. Mit Mietern wie Ebay, Google und den verschiedenen Co-Working-Anbietern hat man diesbezüglich heute schon Anforderungen an Gebäude, die noch vor wenigen Jahren undenkbar waren.
IPE D.A.CH: Besten Dank für diese Einblicke Frau Wärntges.