Trends sprechen für steigende Nachfrage
Zwar sind Serviced Apartments in der Tat nur als temporäre Wohnform, vor allem für Geschäftsreisende, Pendler und Touristen, attraktiv. Allerdings wird diese Gruppe quantitativ anwachsen. Denn die berufliche Mobilität nimmt stetig zu. Im Jahr 2018 stieg laut VDR-Geschäftsreiseanalyse 2019 die Zahl der Geschäftsreisen in Deutschland mit rund 190 Millionen auf einen neuen Rekordwert – dies stellt ein Plus von etwa acht Prozent im Vergleich zu 2014 dar. Weiterhin fanden allein 2018 in Deutschland insgesamt 178 internationale und nationale Messen mit rund 195.000 Ausstellern und 9,5 Millionen Besuchern – und damit potenziellen Serviced Apartments-Gästen – statt.

Neben der Hauptzielgruppe der Geschäftsreisenden wird das Segment der Serviced Apartments aber zunehmend auch für Pendler, Young Professionals und Studierende interessant. Von den sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Deutschland pendeln 12,8 Mio. Menschen und damit etwa 39% zur Arbeit. Der Trend geht dabei generell zu größeren Distanzen. Etwa fünf Prozent legen Wegstrecken von mehr als 50 Kilometern zurück, nicht wenige pendeln zwischen Großstädten wie Berlin und Frankfurt.

Zudem wächst der Deutschland-Tourismus vor allem durch Städtereisen, womit auch die Nachfrage nach Serviced Apartments durch Urlaubsreisende weiter steigt. Mehr als 40% (und damit der Hauptanteil) aller europäischen Deutschlandurlauber unternehmen laut tourismuspolitischem Bericht des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie Städtereisen. Auch bei den Deutschen wird der Urlaub im eigenen Land immer beliebter.

Was Geschäfts- und Urlaubsreisende eint, ist der Wunsch nach einer komfortablen, individuellen Unterkunft, die in puncto Wohnlichkeit eher mit dem eigenen Zuhause vergleichbar ist als mit einem klassischen Hotelzimmer. Hinzu kommt, dass der Preis für ein Serviced-Apartment durchschnittlich um etwa 10-20% günstiger ist als eine klassische Hotelübernachtung. Bei Mittel- bis Langzeitaufenthalten können sogar bis zu 50% eingespart werden.

Auch gesellschaftliche Trends bedingen eine stärkere Nachfrage nach flexiblen Wohnformen. Sei es für einen zeitlich begrenzten Aufenthalt in einer anderen Stadt oder für den stressfreien Start am neuen Wohnort. Die Ansprüche an das Wohnen ändern sich, beeinflusst durch Megatrends wie Urbanisierung und Versingelung. Bereits heute leben rund 77% der Deutschen in Städten. Laut Prognose der Vereinten Nationen soll der Anteil bis 2050 auf über 84% anwachsen. Parallel dazu rechnet das Statistische Bundesamt bis 2035 mit einem weiteren Anstieg an Einpersonenhaushalten auf mindestens 44%. In den meisten Großstädten liegt dieser Wert bereits heute bei über 50%.

Diese Faktoren tragen dazu bei, dass die Lage auf den Wohnungsmärkten immer angespannter wird und die Wohnungssuche damit schwieriger. Möblierte Wohnlösungen auf Zeit bieten hier eine attraktive Alternative.

Deutschland im Vergleich zum Ausland
Ein Blick ins Ausland zeigt, dass Deutschland in diesem Bereich noch ein Nachzügler ist. In den USA, Kanada oder auch in Großbritannien sind Serviced-Apartments längst etabliert. Allein in Großbritannien und Irland hat sich laut JLL Marktreport das Investmentvolumen seit 2010 verfünffacht. In den USA machen Serviced Apartments bereits heute etwa acht Prozent des gesamten Zimmerangebots aus, mit steigender Tendenz.

In Deutschland befand sich das Segment unlängst noch in einer Nischenposition, erfährt jedoch aktuell ein starkes Wachstum. Der Hauptanteil der bisher eröffneten Häuser liegt in den Top-7-Städten. Vor allem seit dem Jahr 2019 ist auch ein Trend zu anderen Mittelstädten erkennbar. So eröffneten beispielsweise Apartmenthäuser in Bielefeld, Nürnberg und Bonn. Generell werden aufgrund der oftmals höheren Rendite und der geringeren Konkurrenz Städte fernab der Top-7 immer attraktiver. In Deutschland befinden sich wichtige Unternehmensstandorte und -zentralen nicht nur in den Metropolen, sondern sind über das ganze Land verteilt, wodurch sich attraktive Investitionsmöglichkeiten in B- und C-Städte anbieten.

Urbane, international geprägte Städte mit Standorten großer Unternehmen eignen sich für die Implementierung von Serviced Apartment-Konzepten. Aber auch in Universitäts- und Ausbildungsstädten ist ein Anstieg des Angebots erkennbar. Innerhalb einer Stadt sind Zentralität, eine gute Anbindung und ein ausreichendes Angebot an Nahversorgern und Gastronomie im Umfeld die Hauptanforderung. Bedingt durch die unterschiedlichen Anforderungen der verschiedenen Zielgruppen ist das Management von Serviced Apartment-Häusern im Vergleich zu anderen Anlageklassen relativ komplex. Neben dem richtigen Standort wird daher vor allem ein erfahrener Betreiber als Partner benötigt, um ein erfolgreiches und nachhaltiges Investment zu garantieren.

Ein weiterer Vorteil, auch aus Investorensicht, ist die Tatsache, dass Serviced Apartments analog zu Beherbergungsbetrieben als gewerbliches Wohnkonzept gesehen werden, und somit nicht den politischen Diskussionen und Regulierungen unterliegen. Maßnahmen wie die Mietpreisbremse oder der von Berlin aus mittlerweile deutschlandweit viel diskutierte Mietendeckel haben demnach keine Relevanz für die Vermietung.

Fest steht: Gleich mehrere gesellschaftliche Trends lassen die Zielgruppe für Serviced Apartments weiter anwachsen. Durch die zunehmende berufliche Mobilität gibt es immer mehr Geschäftsreisende und Pendler. Gleichzeitig wächst in Deutschland vor allem der Städtetourismus. Während insbesondere im englischsprachigen Ausland Serviced Apartments längst etabliert sind, wird der Wunsch nach flexiblen, komfortablen Wohn- und Lebensformen die Nachfrage auch in Deutschland weiter steigern. Daher bietet das Segment ein attraktives und zukunftsfähiges Investment für Investoren.

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*) Alexander Lackner ist Geschäftsführer der CR Investment Management.

CR Investment Management ist ein europaweit engagierter strategischer Investor und Asset Manager mit Fokus auf thematischen und opportunistischen Investments. Das Unternehmen investiert unter anderem in Immobilien, die der Serviced Apartments-Betreiber STAYERY anschließend pachtet und betreibt.