Grundsätzlich sind Immobilien langfristig wertstabil und werden aufgrund ihrer ordentlichen Erträge durch die nachhaltigen Mieteinnahmen erworben. Die Erzielung eben dieser ordentlichen Erträge sollte auch das einzige Investitionsziel für Immobilien im Mantel der Aktiengesellschaft, des REITs sein. Laut statistischen Daten von Europe Public Real Estate Association (EPRA) sind etwa 10% des kompletten weltweiten Immobilienvermögens in Höhe von über 28.000 Mrd. US-Dollar mittlerweile börsennotiert. Ein Großteil dieses Vermögens wird global von REITs gehalten. Die jeweils 30 größten REITS Europas, Nordamerikas und Asiens haben alleine eine Marktkapitalisierung von über 700 Mrd. US-Dollar, einen Gross-Asset Value von mehr als 1.200 Mrd. USD und mehr als 9.000 Gewerbeimmobilien mit einer vermietbaren Fläche von über 100 km².

Warum es sinnvoll ist in REITs und nicht in das direkte Investment zu investieren?
Sehr große institutionelle Investoren, wie Versicherer und bedeutende Pensionskassen verfügen sicherlich über eine Kapitalausstattung, die es ermöglicht einen direkten Immobilienbestand aufzubauen. Die wenigsten von Ihnen haben jedoch so hohe finanzielle Mittel, ein breit diversifiziertes Portfolio zu erwerben, um das unsystematische Risiko zu verringern. Und auch dann steht aktuell die alles entscheidende Frage im Raum, wo bekomme ich die Immobilien am Markt überhaupt noch her? Unabhängig davon, dass die Verwaltung des eigenen Immobilienbestandes ein hohes Maß an Knowhow aber auch an Ressourcen erfordert. Die Investition in REITs hingegen ist die günstigste, die schnellste und die einfachste Art, ein maßgeschneidertes Immobilienexposure zu erhalten. Investoren müssen keine weitreichende Due Diligence durchführen und Immobilien am Markt suchen, was derzeit extrem schwierig ist. Darüber hinaus fällt keine Grunderwerbsteuer an, sondern lediglich die vernachlässigbare Börsengebühr beim Kauf der REITs am Kapitalmarkt. Mit anderen Worten, der Investor entscheidet sich für eine Immobilieninvestition heute und hat das Wunsch-Exposure schon am nächsten Tag im Anlagen- oder Immobilienbestand.

Die allermeisten REITs sind regional aufgestellt und spezialisiert auf einen Sektor. Diese Spezialisierung hat für Investoren nicht nur bei der strategischen, sondern vor allem der taktischen Asset Allokation eine große Bedeutung. Die Möglichkeit flexibel auf sich ändernde regionale und sektorale Rahmenbedingungen reagieren zu können, ist bei der Investition in die Direktimmobilie nicht gegeben.

Assetklasse: Aktie oder Immobilie?
Diejenigen, die sich das erste Mal mit dem Thema REITs auseinandersetzen, tendieren dazu, REITs zur Assetklasse Aktie zu zählen. REITs als Bestandshalter von Immobilien müssen jedoch zwangsläufig als Immobilie gelten und zwar als die liquide Form des Core-Investments der direkten Immobilienanlage. Wären die dem REIT zugrundeliegenden Immobilien als Direktbestand in institutioneller Investorenhand oder auch im Bestand von reinen Immobilienfonds, würden diese eindeutig und jederzeit zu 100% der Immobilienquote zugerechnet werden. Nur weil beim REIT die Aktiengesellschaft als Unternehmensform über die Immobilie „gestülpt“ wird, ändert sich noch lange nichts an der zugrundeliegenden Assetklasse. Wir können in unseren REIT-Portfolien belastbar analysieren, wie hoch die tatsächliche Anrechenbarkeit auf die Immobilienquote für deutsche Investoren ist, die nach HGB bilanzieren. Dies kann Richtung 100% gehen. Sofern der Investor möchte, beispielsweise dann, wenn die interne Immobilienquote schon komplett ausgenutzt ist, besteht die große Flexibilität, REITs alternativ tatsächlich zum Aktienbestand und zur Anlagequote zu rechnen.

Die Argumentation pro Assetklasse Aktie begründet sich grundsätzlich auf die sichtbare Volatilität des REITs an der Börse. Volatilität per se wird als negativ betrachtet uns als hinreichendes Merkmal für eine Aktie. Handelt es sich nicht größtenteils aber um die durch die Aktienkurse vorweggenommene Volatilität des zugrundeliegenden Immobilienmarktes? Wenn man beispielsweise die Korrelation der Börsenkurse der britischen REITs zur Preisentwicklung des direkten britischen Immobilienmarktes anhand MSCI IPD UK vergleicht, diese Entwicklung um 6 Monate zeitversetzt, da der Kapitalmarkt immer schneller reagiert als die Immobilienmärkte, so ergibt sich eine hohe Korrelation von etwa 0,9. Das heißt, zu etwa 90% besteht ein unmittelbarer Zusammenhang der Preisentwicklung britischer Immobilien und britischer REITs. Dies gilt im Übrigen auch für andere Märkte, in denen REITs schon seit Jahrzehnten etabliert sind, wie beispielsweise in den USA. Umgekehrt haben REITs langfristig jedoch eine niedrigere Korrelation bei einer gleichzeitig höheren Ausschüttungsrendite im Vergleich zu anderen Assetklassen.

Warum REITs die besseren Dividendenfonds sind und uns Rentenfondsmanager (Multi-Asset-Manager) am besten verstehen
REIT-Fonds sind die besseren Dividendenfonds. Den REIT macht aus, dass er nahezu seine gesamten Erträge an die Investoren ausschütten muss. Hier besteht ein Alleinstellungsmerkmal im Vergleich zu den herkömmlichen Dividendentiteln des Aktienmarktes. Durch die weitgehende Steuerbefreiung der REITs auf Unternehmensebene, erhalten die Investoren die Gewinne größtenteils brutto für netto. Ein weiterer Vorteil des Gewinnausschüttungszwangs liegt darin, dass ein REIT nur über Kapitalerhöhungen neue Immobilien erwerben und somit wachsen kann. Hierfür ist das Vertrauen der Investoren unverzichtbar, welches auf der Basis Transparenz und überragender Corporate Governance beruht.

Neben der Verbindung von Stabilität durch die zugrundeliegenden Immobilien und der Dynamik von Aktien durch die direkte Beteiligung der Investoren am Unternehmen und Geschäftserfolg bestehen durch die restriktive REIT-Gesetzgebung Sicherheitseigenschaften, die Renteninvestitionen gleichen. Die meisten REIT-Gesetzgebungen haben eine gesetzlich festgelegte Höchstgrenze der Fremdfinanzierungsquote. Dies und die Regelmäßigkeit und Prognostizierbarkeit der Ausschüttungen lässt REITs verstärkt in den Blickpunkt von Renteninvestoren sowie Multi-Asset-Managern rücken.

Effekt steigender Zinsen
Entgegen landläufiger Meinungen, sind steigende Zinsen für REITs keine wesentliche Belastung. Wie in einem Artikel des Hong Kong Economic Journal vom 9. Februar des Jahres zu entnehmen ist, gab es in den letzten 45 Jahren, seitdem der erste große US-REIT-Index berechnet wurde, in 24 Jahren Zinserhöhungen. US-REITs hatten in 20 dieser Jahre eine positive Kursentwicklung. Dies ist auch ökonomisch zu erklären, denn jeder wirtschaftliche Aufschwung geht mit positivem Mietwachstum einher. Im aktuellen Umfeld kommt positiv hinzu, dass die REITs mittlerweile so lange wie noch nie finanziert sind, ihre Zinslast nahezu vollständig festgeschrieben haben und über eine Fremdverschuldungsquote verfügen, die sich auf einem historisch tiefen Niveau befindet.

Fazit
Auch wenn REITs bisher im deutschen Markt noch keine wesentliche Rolle gespielt haben, sind die Vorteile unübersehbar. Liquidität, Flexibilität und prognostizierbare ordentliche Erträge, die aktuell weit über 5% liegen können. Nicht umsonst hat schon im Jahre 2003 die größte nichtstaatliche Pensionskasse der IBM entschieden, REITs als ein unabdingbares strategisches Investment in ihre Gesamtstrategie zu integrieren.

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*) Thomas Körfgen ist Managing Director und Global Head of Indirect Real Estate bei der Savills Investment Management KVG.