„Anfangs war es sehr schwierig mit Projektentwicklern über Mindestanforderungen für klimaaktive Bauweisen zu sprechen“, bestätigt Christian Schön, Mitgründer und geschäftsführender Gesellschafter von Immo Solutions in Wien, im Gespräch mit IPE D.A.CH.

Mittlerweile seien es teilweise schon die Bauträger selbst, die am Projektbeginn Lösungen vorschlagen, wie man ein nachhaltiges Bauvorhaben am besten umsetzen kann.

„Wenn man rechtzeitig in die Planung einsteigt, fallen die Mehrkosten für klimaaktive Bauweisen nicht ins Gewicht“, betont Schön.

In Österreich ist „klimaaktiv“ eine zertifizierte nachhaltige Bauweise, die nach strengen Kriterien verwendete Materialien, Energieeffizienz, Wohnkomfort und andere ökologische nachhaltige Kriterien misst.

Allerdings machen für den langjährigen Investmentprofi Schön nicht alle unter dem „klimaaktiv“ gestatteten Standards, hinsichtlich der Nutzung von Energiequellen, auch Sinn.

„Ein Beispiel wären Pellets, die zwar als Heizungsart gestattet sind, in unserem Verständnis von Nachhaltigkeit jedoch zu viele und langsam nachwachsende natürliche Ressourcen verbrauchen“, erläutert Schön.

Gemeinsam mit Harald Kopertz, vormals Geschäftsführer der Bank Austria Real Invest Immobilien-Kapitalanlage GmbH, hat Schön, selbst langjähriger Geschäftsführer der Erste Asset Management, 2017 die Immo Solutions gegründet.

Das Unternehmen konzentriert sich auf institutionelle Investoren und hier vor allem aus dem Bereich der Versicherungen sowie der Vorsorge- und Pensionskassen, weil beide Geschäftsführer aus ihren früheren Arbeitsleben auf diesem Gebiet weitreichende Expertise mitbringen.

Für diese Anlegergruppe war es auch wichtig, dass der erste Fonds, der „Nachhaltige Immobilienfonds Österreich“, das österreichische Umweltzeichen trägt. Die Kriterien sind anspruchsvoll, weil in dem Fonds sämtliche Gebäude klimaaktiv sein müssen.

Beim Erwerb von Bestandsimmobilien wird darauf geachtet, dass eine gezielte Sanierung zum Erhalt der klimaaktiv Zertifizierung führt.

Schön betont die Wichtigkeit, Bestandsimmobilien zu nutzen und zu sanieren: „Was bereits gebaut wurde, ist auch am nachhaltigsten“.

Für ihn ist nachhaltiges Bauen weit mehr als „grüne Baumaterialien“ und Energieeffizienz. Immo Solutions nimmt auch höhere Investitionskosten in Kauf um den CO2-Fußabdruck zu reduzieren und in erneuerbare Energieträger zu investieren, wie z.B. Tiefensonden, Luft- und Wärmepumpen oder Photovoltaikanlagen.

„Langfristig führen diese Aufwendungen zu niedrigen Nebenkosten, die besonders dem Mieter zugutekommen“, rechnet Schön vor. „Diese Maßnahmen führen bereits so weit, dass unsere Objekte teilweise schon fast energieautark sind.“

Auch gegenüber den Mietern wird soziale Nachhaltigkeit mit maßgeschneiderten und speziellen Angeboten gelebt. Einige gewerbliche Unternehmensgruppen sind jedoch aufgrund der Kriterien des österreichischen Umweltzeichens als Mieter ausgeschlossen.

„Zufriedene Mieter heißt keine bzw. minimale Fluktuation und stabile Einnahmen für die Investoren“, gibt Schön zu bedenken.

Darüber hinaus wird – „aufgrund der demografischen Entwicklungen“ – auch in Pflegeimmobilien investiert, natürlich in klimaaktive Häuser.

Schnelle Entscheidungen
Nach langjährigen Erfahrungen in großen Häusern genießen die Gründer von Immo Solutions nun sichtlich in einem kleinen und spezialisierten Unternehmen zu arbeiten.

„Wir treffen schnelle Entscheidungen und die Gespräche sind persönlicher“, so Schön.

Weil ausschließlich Spezialfonds – auch für deutsche institutionelle Anleger – aufgelegt werden, haben Investoren „nicht die Qual der Wahl“, ob sie in Publikums- oder Spezialfonds gehen, erläutert Schön.

Investiert wird zu 80% in Wien, aber auch in Graz sowie in anderen Landeshauptstädten die hohen Zuzug verzeichnen.

Der „Nachhaltige Immobilienfonds Österreich“ hat seit Fondsstart bereits ein kommittiertes Investitionsvolumen von rund 350 Mio. Euro, wovon 210 Mio. Euro bereits in 16 Immobilien investiert wurden. (Stand: Juni 2019).

Das mit den Investoren akkordierte Zielvolumen des Wohnimmobilien-Spezialfonds liegt bei einer halben Milliarden Euro und 25 Objekten.

Die letzte Kapitalsammlung fand Ende 2018 statt und lockte „auch neue österreichische Investoren sowie Versorgungswerke aus Deutschland“.