IPE D.A.CH: Zu welcher Gelegenheit kam Ihnen die Geschäftsidee?
Lindenstreich: Wir haben Uneinigkeit über den Verkauf gemeinsam geerbter Immobilienbestände in unserem eigenen jeweiligen familiären Umfeld miterlebt und auch über Freunde und Bekannte immer wieder von der gleichen Herausforderung gehört. Für Betroffene, die vielfach unter starkem Verkaufsdruck stehen, führt diese oft zu jahrelangem Stillstand mit hohen finanziellen und emotionalen Kosten. Uns wurde klar: Um eine schnelle und wirtschaftliche Auflösung der Blockade zu erreichen, braucht es einen neuen Marktakteur, nämlich einen langfristig orientierten Ankäufer von Immobilienanteilen.
Kania: Uns offenbarte sich, dass dies nicht nur Verbrauchern hilft, sondern Investoren eine lukrative Assetklasse bietet: Durch proprietäres Sourcing werden zumeist unbeliehene, und vormals zumeist laienhaft verwaltete, Objekte zu einem Discount angekauft. Anschließend werden, auch im Sinne verbleibender Miteigentümer, erhebliche Potenziale durch professionelles Mietermanagement sowie wert- und ertragssteigende Sanierungsmaßnahmen realisiert.

IPE D.A.CH: Über welchen potenziellen Markt sprechen wir allein in Deutschland und planen Sie mittelfristig eine Ausweitung auf die DACH-Region bzw. Europa?
Kania: Allein in Deutschland werden laut Deutschem Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) jedes Jahr Vermögen im Wert von etwa 400 Mrd. Euro vererbt, davon ca. 200 Mrd. Euro in Form von Immobilien. Die überwiegende Mehrheit dieser Objekte landet in Erbengemeinschaften, mithin Eigentümergemeinschaften – mit entsprechend hohem „Potenzial“ für Uneinigkeit.
Lindenstreich: Da Eigentümergemeinschaften außerhalb Deutschlands vielfach mit denselben Herausforderungen konfrontiert sind und die rechtlichen Rahmenbedingungen zudem grundsätzliche Ähnlichkeit mit denen in Deutschland aufweisen, werden wir unsere Ankaufsaktivitäten mittelfristig international expandieren. Tatsächlich erhalten wir bereits Verkaufsanfragen für Immobilienanteile aus dem europäischen Ausland.

IPE D.A.CH: Würden Sie auch über den „großen Teich“ gehen, gibt es dort auch entsprechende Opportunitäten?
Lindenstreich: Eine Ausweitung unserer Tätigkeit in die USA ist ebenfalls denkbar. Dort hat sich für ähnliche Konstellationen bereits ein Transaktionsvolumen von mehreren Milliarden US-Dollar etabliert: Sogenannte Home Equity Investors (HEI) verschaffen Eigenheimbesitzern, deren bestehende Objektbeleihung keinen weiteren Leverage zulässt, Liquidität, indem sie Anteile am Haus gegen eine überproportionale Beteiligung am späteren Verkaufserlös erwerben. Die Finanzierung erfolgt überwiegend mit Eigenkapital von Pensionsfonds und Universitätsstiftungen. Remedium überträgt das Prinzip auf Eigentümergemeinschaften – mit einem investorenfreundlicheren Ansatz: wir erwerben signifikante Anteile und generieren zudem laufende Mietrenditen, statt auf eine alleinige Exit-Fokussierung zu setzen. Für Investoren bedeutet dies mehr Resilienz und Kalkulierbarkeit.

IPE D.A.CH: Welche konkreten Anforderungen stellen Sie an die angebotenen Immobilien, um grundsätzlich in eine ernsthafte Due Diligence zu kommen?
Lindenstreich: Wir haben einen Fokus auf Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser bis zu einem Gewerbeanteil von 25%. Ein Einzelinvestment liegt bei einem Anteilskaufpreis von mindestens 300.000 Euro. Darüber hinaus muss die Lage des Objekts einen mindestens neutralen Sprengnetter-Score aufweisen.
Kania: Im Hinblick auf die Eigentümerstruktur ist noch anzumerken, dass die erwerbbare Anteilshöhe möglichst nahe an der 50%-Marke liegt und wir nach Entry maximal vier verbleibende Miteigentümer in der Gemeinschaft haben.

IPE D.A.CH: Über welche Pipeline sprechen wir aktuell bei Ihnen?
Kania: Trotz bislang weniger Marketingmaßnahmen erhalten wir derzeit eine vierstellige Zahl an Anfragen von Miterben pro Jahr. Im Ergebnis kommen wir damit auf ein wöchentlich vorgestelltes Euro-Anteilsvolumen im niedrigen zweistelligen Millionenbereich mit einer aktiven Transaktions-Pipeline im mittleren zweistelligen Millionenbereich.
Lindenstreich: Hilfreich für das Sourcing ist, dass neben deutschen Leitmedien auch Verbraucherschützer unsere Lösung gewürdigt haben: Die Verbraucherzentrale Hamburg bezeichnete sie in der FAZ als „interessant und erwägenswert“ für betroffene Familien. Zudem berichtete die Stiftung Warentest, dass sie Erben eine gütliche und wirtschaftliche Alternative zu langwierigen Konflikten bietet.

IPE D.A.CH: Wer übernimmt das Asset Management des Bestandsportfolios?
Lindenstreich: Für das Asset Management vereinen wir internes Know-how mit einem Netzwerk lokaler Spezialisten. Dazu gehören u.a. Hausverwaltungen, Architekten und Handwerksunternehmen sowie Energieberater und weitere Sachverständige.
Kania: Durch diese Kombination gewährleisten wir eine wertorientierte Bewirtschaftung der Liegenschaften und stellen dabei auch eine sachgemäße Konzeption und Umsetzung notwendiger Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen sicher. Im Endeffekt optimiert dies nicht nur die Rendite unserer Investoren, sondern bietet verbleibenden Miteigentümern ein Rundum-sorglos-Paket, das sie in die Lage versetzt, passiv von marktgerechten Mieten und der Wertsteigerung des Objekts zu profitieren.

IPE D.A.CH: Wie lange planen Sie selbst die Immobilien zu halten bzw. wie sieht die Erfahrung in Sachen „Haltedauer“ aus?
Kania: Im Durchschnitt gehen wir von einer Haltedauer von rund zehn Jahren aus. Durch eine vertraglich fixierte Obergrenze von 20 Jahren besteht zudem ein planbarer Exithorizont, in dessen Nachgang entweder ein Gesamtverkauf zum vollen Marktwert oder ein Anteilserwerb durch Miteigentümer zum pro-Rata-Marktwert erfolgt.
Lindenstreich: In der Praxis erfolgt der Exit deutlich früher: Häufig möchten Miterben den kommenden Marktaufschwung gemeinsam mit Remedium überbrücken und streben daher bereits einen Gesamtverkauf vor 2030 an. Im Falle einiger Assets eröffnen auch Privatisierungsstrategien die Möglichkeit, Werthebungen noch kurzfristiger zu realisieren.

IPE D.A.CH: Welchen Investmenthorizont sollten Investoren hierbei grundsätzlich mitbringen und welche Renditen stellen Sie in Aussicht?
Kania: Vor dem Hintergrund der dargelegten Exitmöglichkeiten und damit einhergehenden Haltedauern sollten Investoren einen mindestens zehnjährigen Anlagehorizont einplanen. Über diesen Zeitraum ist mit zweistelligen ungehebelten IRRs in der Kategorie Core(+)-zu rechnen, mithin mit einem im Marktvergleich besonders auskömmlichen Risiko-Rendite-Profil.
Lindenstreich: Ein Schlüssel zur Outperformance liegt dabei im proprietären Sourcing, das uns den Erwerb von Anteilen mit erheblichem Discount ermöglicht: Während klassische Core(+)-Assets in Deutschland häufig mit dem 20- bis 30-fachen der Jahresmiete gehandelt werden, gelingt es uns, zu Multiples von max. 15x auf die Ist-Miete einzukaufen. Unter Berücksichtigung kurzfristig umsetzbarer Ertragssteigerungen reduziert sich der effektive Multiple in der Regel auf höchstens 13x. Das Resultat sind deutlich überdurchschnittliche Mietrenditen, die sich vielfach nahe der 10% bewegen, eine inhärente „Margin of Safety“, mithin eine geringe Abhängigkeit der Renditen von späteren Wertsteigerungen, sowie erhebliche Price-Upside im Exit. Unser Asset Management flankiert diese Dynamik mithilfe einer systematischen Angleichung der Mietverhältnisse auf das volle Marktniveau sowie der Umsetzung wert- und ertragshebender Sanierungsmaßnahmen.

IPE D.A.CH: Bislang gibt es noch kein Fondsvehikel für Investoren, wie weit sind hier die Planungen fortgeschritten?
Kania: Parallel zu Club-Deals mit Family Offices und vermögenden Privatinvestoren öffnen wir unsere Assetklasse nun für weitere ausgewählte Anleger. Dabei liegt unser aktueller Fokus auf der Fixierung von Commitments für einen geschlossenen Spezial-AIF.
Lindenstreich: Die Berater für KVG, Verwahrstelle und regulatorische Umsetzung stehen fest. Bestandsinvestoren haben sich bereits committed; weitere (semi-)professionelle und institutionelle Anleger können ihr Interesse anmelden. Das Zielvolumen beträgt 150 Mio. Euro, mit einem ersten Closing 2026.

IPE D.A.CH: Wo sehen Sie die größten Risiken im Geschäftsmodell?
Lindenstreich: Insgesamt erachten wir das Risiko unserer Ankaufstätigkeit als begrenzt, da wir Immobilienanteile stets mit einem signifikanten Abschlag erwerben. Wie angedeutet, schafft der Discount eine Sicherheitsmarge, wodurch Wertverluste deutlich unwahrscheinlicher sind als bei klassischen Strategien.
Kania: Ein mit Investoren häufig diskutiertes Due Diligence Item stellt unser Asset Management in Zusammenarbeit mit den verbleibenden Miteigentümern dar, da diese in der Regel keine Immobilienexperten sind. Hier deckt sich unsere Interessenslage jedoch grundsätzlich mit ihrer: Beide Seiten wollen Werterhalt und eine funktionierende Bewirtschaftung. Zusätzlich prüfen wir die Kooperationsfähigkeit im Rahmen unserer Due Diligence und sichern diese durch eine notarielle Miteigentümervereinbarung ab, die klare Regeln für Verwaltung, Sanierung und Haltedauer vorgibt.
Lindenstreich: Im äußersten Fall besteht die Möglichkeit, eine Gemeinschaft nach § 180 ZVG aufzulösen. Da wir mit einem Discount investieren, bedeutet dies für uns entweder Kapitalerhalt oder sogar die Option, zu attraktiven Konditionen das Volleigentum zu erwerben.

IPE D.A.CH: Wie wichtig ist für Sie Ihr Beirat, gerade auch die mit einem Family Office vertretene Investorenseite?
Lindenstreich: Unser Beirat ist für uns zentral: Die Mitglieder stellen eigenes Kapital, geben strategischen Rat und öffnen Türen – zu weiteren Kapitalgebern, Beratern sowie Entscheidungsträgern aus Politik und Regulierung.

IPE D.A.CH: Welche Investorengruppen haben sich ansonsten bislang am stärksten für das Geschäftsmodell bzw. die Investmentopportunität interessiert?
Kania: Bislang sehen wir das größte Engagement bei Family Offices und vermögenden Privatinvestoren bzw. semi-professionellen Anlegern. Diese Investoren schätzen das attraktive Rendite-Risiko-Profil und verfügen zugleich über die nötige Flexibilität und schnelle Entscheidungswege, um auch in neue Strategien zu investieren. Mit der Auflage unseres geplanten Spezial-AIF rechnen wir zudem mit einem deutlich steigenden Interesse institutioneller Investoren, die über das Vehikel einen diversifizierten Zugang zu unserer Pipeline erhalten.

IPE D.A.CH: Vielen Dank für diese Einblicke und alles Gute!