IPE D.A.CH: Herr Becken, wo sehen Sie aktuell die größten Veränderungen am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt?
Becken: Wir erleben derzeit eine deutlich stärkere Differenzierung des Marktes. Über viele Jahre konnten gute und weniger gute Immobilien von einem insgesamt positiven Marktumfeld profitieren. Heute wird wesentlich genauer hingeschaut. Nutzer hinterfragen ihren Flächenbedarf, Investoren analysieren Risiken differenzierter und Finanzierungen werden selektiver und restriktiver vergeben. Das führt dazu, dass sich die Schere zwischen zukunftsfähigen und weniger zukunftsfähigen Immobilien weiter öffnet. Die Frage ist heute nicht mehr allein, ob Nachfrage vorhanden ist, sondern ob ein Gebäude mit seinem Nutzungskonzept noch den Anforderungen des Marktes entspricht. Viele Gewerbeimmobilien haben aus meiner Sicht kein Nachfrage-, sondern ein Nutzungskonzeptproblem. Trotz hoher Frequenz geraten einzelne Immobilien unter Druck. Das zeigt, dass die Herausforderung häufig nicht in der Nachfrage oder im Standort selbst liegt, sondern in der Frage, ob die vorhandene Nutzung noch den Anforderungen des Marktes entspricht.

IPE D.A.CH: So gesehen trifft das auf eine Vielzahl von Immobilien zu. Haben Sie ein Beispiel aus der Praxis?
Becken: Das Ring-Center 3 in Berlin hat gezeigt, dass man sehr genau zwischen Standort und Nutzung unterscheiden muss. Das ehemalige Warenhaus von Galeria Karstadt Kaufhof liegt an einem der wichtigsten Verkehrsknotenpunkte im Berliner Osten mit direkter Anbindung an S-Bahn, U-Bahn, Tram und Bus. Die Standortqualität stand nie infrage. Gleichzeitig hat sich gezeigt, dass das klassische Warenhausmodell an diesem Standort nicht mehr die richtige Antwort auf die heutige Nachfrage war. Nach dem Auszug von Galeria bestand die Herausforderung darin, rund 12.000 Quadratmeter Handelsfläche neu zu denken. Statt erneut nach einem einzelnen Großmieter zu suchen, haben wir die Flächen auf verschiedene Nutzungen verteilt. Heute entstehen dort Angebote aus den Bereichen Nahversorgung, Fitness, Freizeit und Einzelhandel. Das Projekt zeigt, dass viele Immobilien nicht an ihrem Standort scheitern, sondern an einer Nutzung, die sich überholt hat.

IPE D.A.CH: Welche Rolle werden Nutzungsmischungen künftig für die Zukunftsfähigkeit von Handelsstandorten und innerstädtischen Immobilien spielen?
Becken: Eine sehr große Rolle. Innenstädte werden künftig weniger von einzelnen Nutzungsarten geprägt sein. Wohnen, Arbeiten, Einkaufen, Gesundheit, Freizeit und Dienstleistungen verschmelzen immer stärker miteinander. Die erfolgreichsten Standorte werden diejenigen sein, die verschiedene Funktionen miteinander verbinden und dadurch unterschiedliche Nutzergruppen ansprechen.

IPE D.A.CH: Die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen scheint weiterhin vorhanden zu sein. Worauf kommt es heute an?
Becken: In nahezu fünf Jahrzehnten am Immobilienmarkt habe ich gelernt, dass man bei Marktumbrüchen besonders genau zwischen kurzfristigen Trends und langfristigen Entwicklungen unterscheiden muss. Die aktuelle Debatte über das Büro wird häufig zu pauschal geführt. Nicht das Büro steht infrage, sondern bestimmte Büroimmobilienprodukte. Die Nachfrage nach Büroflächen ist nicht verschwunden, sie ist selektiver geworden. Unternehmen hinterfragen heute viel stärker, welchen Mehrwert eine Fläche ihren Mitarbeitenden bietet. Faktoren wie Flexibilität, Aufenthaltsqualität, Nachhaltigkeit, technische Ausstattung und Lage spielen eine größere Rolle als früher. Das merken wir auch bei unseren Büroneubauten ‚Fabrik‘ in München und dem ‚Curve‘ in Düsseldorf. Hier zeigt sich vor allem eines: Gute Büroflächen werden weiterhin nachgefragt, wenn sie den aktuellen Anforderungen entsprechen. Gleichzeitig geraten viele ältere Gebäude unter Druck, weil sie genau diese Anforderungen nicht mehr erfüllen.

IPE D.A.CH: Hat sich die Definition einer „guten Gewerbeimmobilie“ in den vergangenen Jahren grundlegend verändert?
Becken: Ja, definitiv. Früher standen Lage und Vermietungsstand oft im Mittelpunkt der Investmententscheidungen. Heute kommen Themen wie ESG-Konformität, Flexibilität, Drittverwendungsfähigkeit und Anpassungsfähigkeit hinzu. Eine Immobilie muss heute deutlich mehr können als noch vor zehn oder fünfzehn Jahren.

IPE D.A.CH: Worauf sollten Investoren bei der Analyse von Bestandsimmobilien heute besonders achten?
Becken: Die Transformationsfähigkeit eines Objekts muss heute stärker berücksichtigt werden. Welche alternativen Nutzungen sind denkbar? Wie flexibel ist die Gebäudestruktur? Welche Investitionen sind erforderlich? Und wie entwickelt sich das Umfeld? Diese Fragen werden künftig mindestens genauso wichtig sein wie die aktuelle Vermietungssituation.

IPE D.A.CH: Welche Chancen sehen Sie aktuell im Markt, die möglicherweise noch nicht ausreichend wahrgenommen werden?
Becken: Ich glaube, dass viele Investoren den Bestand noch immer primär unter Risikoaspekten betrachten. Gleichzeitig entstehen gerade dort interessante Chancen. Zahlreiche Immobilien verfügen über gute Standorte, müssen aber konzeptionell neu gedacht werden. Wer diese Potenziale frühzeitig erkennt und die notwendige Entwicklungskompetenz mitbringt, kann attraktive Perspektiven schaffen.

IPE D.A.CH: Wenn Sie fünf Jahre vorausblicken: Welche Strategien und Immobilienkonzepte werden aus Ihrer Sicht zu den Gewinnern des Marktes gehören?
Becken: Ich glaube nicht, dass wir in fünf Jahren über Gewinner einzelner Assetklassen sprechen werden. Entscheidend wird vielmehr sein, welche Immobilien sich an veränderte Marktanforderungen anpassen können. Gebäude ohne klare Zukunftsperspektive geraten weiter unter Druck. Gleichzeitig wird am Büromarkt deutlich weniger neu gebaut als noch vor einigen Jahren. Das kann dazu führen, dass wir trotz aktueller Leerstände perspektivisch wieder Engpässe bei hochwertigen Büroflächen sehen. Gewinnen werden deshalb Immobilien, die eine klare Antwort auf die Bedürfnisse ihrer Nutzer geben und gleichzeitig ausreichend flexibel sind, um sich mit dem Markt weiterzuentwickeln. Die Fähigkeit zur Transformation wird aus meiner Sicht zu einem der wichtigsten Werttreiber im Gewerbeimmobilienmarkt werden.

IPE D.A.CH: Besten Dank für diese Einblicke.