IPE D.A.CH: Sie leben als Inder in Deutschland und arbeiten für eine Firma aus der Schweiz, die sich mit Immobilieninvestments in Indien beschäftigt. Womit beschäftigen Sie sich aktuell intensiv?
Susarla: Ich bin in Mumbai, Indien, aufgewachsen und habe dort Betriebs- und Volkswirtschaft studiert. In Deutschland habe ich dieses Studium mit einem Master abgeschlossen. In meinem Berufsleben habe ich eng mit Start-up-Projekten in verschiedenen Wirtschaftssektoren zu tun gehabt. Ich denke, das hilft mir, eine breit gefächerte Perspektive auf verschiedene Arten von Geschäftsmodellen zu gewinnen. In den letzten Jahren habe ich mich mit Immobilieninvestitionen befasst. Ich arbeite für einen Schweizer Immobilienfonds, Seraina Invest AG, die in die Entwicklung von hochwertigen Wohn- und Bürogebäuden in Indien investiert. Derzeit konzentrieren wir uns auf Mumbai. Um die mit der Immobilienentwicklung verbundenen Risiken effektiv zu managen, die Qualität der Entwicklung genau zu steuern und uns von der Konkurrenz abzuheben, managen wir den gesamten Lebenszyklus der Investitionen im eigenen Haus. Mit unserer Geschäftsphilosophie „boots-on-the-ground and ears-to-the-market“ bin ich eng mit unseren operativen Tätigkeiten in Mumbai verbunden. Einerseits haben wir ein Büro und ein hochqualifiziertes Entwicklungsteam von 14 Kollegen in Mumbai, andererseits sind wir auch offen für die Zusammenarbeit mit gleichgesinnten Partnern im Inland. Indien ist ein hart umkämpfter Markt mit fähigen lokalen Akteuren. Für einen europäischen Investor ist es nicht einfach, in den indischen Immobilienmarkt einzutreten und ein nachhaltiges Geschäftsmodell zu entwickeln. Wir sind der Meinung, dass wir beides erfolgreich gemanagt haben. Darüber hinaus konzentrieren wir uns ausschließlich auf das Luxussegment des Marktes, wo wir als Schweizer Immobilienfonds gute Chancen haben, uns einen klaren Vorteil gegenüber den lokalen Anbietern zu verschaffen.
IPE D.A.CH: Warum haben Sie sich für Mumbai als Basismarkt entschieden?
Susarla: Zunächst einmal ist Indien ein sehr vielfältiges Land; Jede Region und jede Stadt in Indien ist quasi ein Land innerhalb eines Landes. Die Frage, wo man in Indien investieren sollte, ist vergleichbar mit der Frage, wo man in Europa investieren sollte: in welchem Land, in welcher Region und in welcher Stadt? Diese Vielfalt wird von ausländischen Investoren, die in den indischen Markt einsteigen, oft unterschätzt. Außerdem ist das Immobiliengeschäft ein sehr lokales, einheimisches Geschäft. Man muss sich mit den örtlichen Vorschriften und Baunormen auseinandersetzen und die Lebens- und Arbeitsweise, das Sozialleben, die Konsumgewohnheiten, die Wünsche und die Tabus der lokalen Bevölkerung verstehen. Das Verständnis für die Vielfalt und Komplexität Indiens hat uns zu der Entscheidung veranlasst, uns auf eine einzige Stadt zu konzentrieren – eine Stadt, die unseren Erwartungen entspricht und die eine hohe Akzeptanz für unser Design, unsere Entwicklung und unsere professionelle Art der Geschäftsabwicklung aufweist. Als Schweizer Investor war dies der erste Grund, den wir nutzten, um einen „kulturellen Fit“ für unsere Schweizer Marke zu finden. Mumbai ist der größte Wohnungsmarkt in Bezug auf den Wert der verkauften Wohnungen und trägt rund 35% bis 40% zum Gesamtwert der verkauften Wohnungen in Indien bei. Mumbai ist auch das Epizentrum der Ultra-Luxus-Wohnungen. Auf Mumbai entfielen 84% der Ultra-Luxus-Immobilienverkäufe im Jahr 2024. Da der Schwerpunkt des Fonds auf dem Luxussegment liegt, gibt es in Indien für uns keinen besseren Markt als Mumbai.
IPE D.A.CH: Was ist das Besondere an der Stadtentwicklung von Mumbai?
Susarla: Mumbai ist eine sehr multikulturelle Stadt mit über 21 Mio. Einwohnern. Wenn ich die Bedeutung Mumbais innerhalb Indiens erklären müsste, würde ich die Position Mumbais in Indien wahrscheinlich mit der Rolle Londons, New Yorks, Singapurs oder Dubais in der Welt vergleichen. Im Wesentlichen war die Gesellschaft in Mumbai schon immer offen, gastfreundlich und wirtschaftlich wohlhabend. Es ist das Zentrum der indischen Unternehmenswelt, des Finanzsektors, Bollywoods, eine Hafen- und Flughafenstadt mit Wolkenkratzern und einem großartigen sozialen Leben. Wenn Indien jährlich um 7% wachsen soll, muss Mumbai mindestens doppelt so stark wachsen, und zwar um 15%. Wenn ich die Situation der Stadtentwicklung von Mumbai in einem Wort zusammenfassen kann, dann ist es „Upgrade“ – ein Upgrade von gewaltigen Ausmaßen. Ob es sich nun um eine 70 Mrd. US-Dollar teure Modernisierung der Infrastruktur handelt – U-Bahn-Linien, Hochgeschwindigkeitszugverbindungen, Straßen, Brücken, ein neuer Flughafen, ein neuer Seehafen oder eine Modernisierung des Immobilienmarktes (einschließlich Wohngebäuden, Büros, Einkaufszentren, Unterhaltungszentren) – alles wird modernisiert, um den Ambitionen eines neuen Indiens zu entsprechen. Mit der Ausweitung der administrativen Grenzen der Stadt (unter MMRDA) zu einem größeren „Greater Mumbai“ steht sogar noch eine viel größere Wachstumstory in Aussicht. Wohlstand hat es in Mumbai schon immer gegeben, jetzt aber sind Infrastruktur, Stadtentwicklung und Immobilienentwicklung hochgradig organisiert und professionell. Es gibt eine ungedeckte Nachfrage nach hochwertigen Immobilien aller Art. Im Geschäftsjahr 2024 wuchs das Luxussegment in Mumbai um 17% und war damit das wachstumsstärkste aller indischen Städte. Es gibt eine riesige Nachfrage nach hochwertigen Immobilien aller Art. Diese Nachfrage besteht schon seit Jahrzehnten und stammt aus dem tiefen Wunsch der Einwohner Mumbais, auf internationale Standards „aufzurüsten“.
IPE D.A.CH: Welche regulatorischen Regeln sind im Immobiliensegment in Indien von besonderer Bedeutung?
Susarla: Es gibt immobilienspezifische Verbraucherschutzmaßnahmen wie das RERA-Gesetz (Real Estate Regulation and Development Act), das großes Vertrauen am Markt geschaffen hat. Projektentwickler müssen Projekte bei RERA registrieren und genaue Angaben zum Projektstatus, zu den Finanzen und zum Zeitplan machen. Eine Reihe von Anlegerschutzgesetzen wie der Insolvency and Bankruptcy Code (IBC) und das Gesetz über Securitization and Reconstruction of Financial Assets and Enforcement of Security Interest Act (SARFAESI) spielen eine wichtige Rolle bei der Sicherung der legitimen Rechte von Anlegern. Alle diese Maßnahmen zielen gemeinsam darauf ab, das Vertrauen der Anleger in den indischen Immobilienmarkt zu stärken, indem sie Fairness gewährleisten und Risiken minimieren.
IPE D.A.CH: Welche kommerziellen Gründe gibt es für die Präsenz auf dem Markt von Mumbai?
Susarla: In Bezug auf die Arbeitskultur – Mumbai hat eine großartige Arbeitsethik, die professionell, progressiv und unternehmerisch ist. Zum Marktaspekt: Um Ihnen eine Vorstellung von der Kaufkraft des Marktes auf der Grundlage des Einkommensniveaus zu geben, wird laut einem Knight Frank Wealth Report ein Anstieg der Zahl der indischen Ultra-HNIs auf 19.908 bis 2028 gegenüber 13.263 im Jahr 2023 erwartet, was einem Wachstum von 50% entspricht. Als Schweizer Marke sind wir der Meinung, dass Mumbai ein idealer Standort für uns ist. Wir haben drei sehr spannende Entwicklungsprojekte in Mumbai und viele weitere in der Pipeline. Die Aufwertung Mumbais ist für uns eine riesige Chance, in den anspruchsvollen und hochwertigen Segmenten zu wachsen, und diese Wachstumsgeschichte wird sich wahrscheinlich in den kommenden Jahrzehnten fortsetzen. Kurzgefasst: Schweizer Präzision trifft auf den Wachstumsmarkt Indien.
IPE D.A.CH: Sie haben Mumbai ausführlich als einen Markt für Immobilieninvestitionen beschreiben. Was sind die wesentlichen Merkmale Ihres Fonds?
Susarla: Der 2019 lancierte India Real Estate Opportunity Fund (RAIF, LUX SICAV) ist das Herzstück des Indien-Engagements von Seraina Invest. Der Fonds richtet sich explizit an institutionelle Anleger aus der Schweiz und wird von namhaften Partnern wie Waystone (AIFM) und APEX GROUP (Depotbank) begleitet. Aktuell umfasst das Portfolio drei vielversprechende Projekte in Mumbai, das verwaltete Vermögen liegt bei rund 100 Mio. US-Dollar. Die angestrebte Zielrendite liegt bei 15% p.a. in US-Dollar – wobei das Währungsrisiko gegenüber der indischen Rupie vollständig abgesichert ist. Im Jahr 2024 erzielte der Fonds eine Performance von 13,5%. Darüber hinaus befindet sich eine Projektpipeline im Umfang von 700 Mio. US-Dollar in der finalen Prüfphase.
IPE D.A.CH: Vielen Dank für das Gespräch.
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*) Markus Hill ist unabhängiger Asset Management Consultant in Frankfurt am Main. Kontakt: info@markus-hill.de; Website: www.markus-hill.de
Ravikant Susarla ist Head of Transactions & Business Development (India Fund) bei der Seraina Invest AG