Als Haupt- und Weltstadt verfügt London über eine exzellente Infrastruktur für Transport und Kommunikation. Dazu zählen vier internationale Flughäfen und beispielsweise der Eurostar, der die Insel über das Schienennetz mit Kontinentaleuropa verbindet. Das florierende Geschäftsleben und große Einzelhandels- sowie Freizeitangebot bietet Investoren zahlreiche Gelegenheiten im gewerblichen Immobilienmarkt. Darüber hinaus ist London mit vier Weltkulturerbestätten eines der wichtigsten nationalen und internationalen Kulturzentren. In der Stadt finden sich eine Vielzahl von Religionen und mehr als 300 Sprachen.

Örtliche Wirtschaft und Demografie
Mit knapp über 7,6 Mio. Einwohnern innerhalb der London Boroughs ist London die größte Stadt der EU. Für die britische Gesamtwirtschaft leistet die Stadt einen enormen Beitrag. Nur 13 Prozent aller Arbeitskräfte im Vereinigten Königreich erwirtschaften 21 Prozent des Bruttoinlandsprodukts. Das Bruttoinlandsprodukt pro Kopf ist 1,7mal so hoch wie im britischen Durchschnitt.

Wie alle bedeutenden Geschäftszentren in Großbritannien hat auch London, und dabei insbesondere die Finanz- und Unternehmensdienstleistungen, unter der jüngsten Rezession gelitten. Voraussichtlich wird die Erholung der Stadt den Regionen folgen, da London mehr Wachstum aufholen muss. Mittelfristig dürfte die traditionelle wirtschaftliche Führungsrolle jedoch wieder erreicht werden.

Charakteristisch für London sind mehrere bekannte Stadtviertel, darunter die City, West End, Mid Town, Docklands, Southwark, East City and Kings Cross, Camden, Paddington und Kensington. Weiterhin kommen der Stadt hohe Investitionen in nationale und internationale Projekte zugute. Der Neubau des Wembley Stadions und die olympischen Anlagen für die Spiele 2012 sind Beispiele für bedeutende Sportimmobilien in der Stadt. In diesem Zusammenhang werden außerdem eine Reihe großer Infrastrukturvorhaben verfolgt.

Büroraum
London verfügt in Großbritannien über das größte Angebot von Büroimmobilien, die sich über eine Reihe klar abgegrenzter Viertel verteilen (City, Midtown, Docklands und West End). Der Finanz- und Geschäftssektor dominiert die City. Dieser Bereich wurde besonders hart von der Krise getroffen – allerdings weisen die statistischen Daten auf eine beginnende Erholung hin.

Die meisten globalen Unternehmen sind in London vertreten; eine große Anzahl von ihnen hat ihre Zentrale in der „City“. Auch viele britische Firmen bevorzugen diesen Standort. Die Prime Yields haben sich in der ersten Jahreshälfte stabilisiert und zeigten sich mit dem Einsetzen der Erholung immer fester. Stark nachgefragt werden vor allem Immobilien guter Qualität und gut vermietete Flächen mit Zahlungsströmen über mehr als zehn Jahre.

Die Liste der geplanten Immobilienprojekte ist stark auf bestimmte Standorte fokussiert. In der City gibt es weiterhin erhebliche Überkapazitäten, doch in anderen Gegenden, wie etwa dem West End, sind bedeutende Entwicklungsstandorte weithin rar. Kurzfristig sind die Mietertragswerte stark gefallen, insbesondere in der City. Wir erwarten, dass diese Entwicklung bis 2011 anhält, bevor der Raummangel wieder die Preise antreibt.

Einzelhandelsflächen
Innerhalb Großbritanniens ist das Londoner Einzelhandelsangebot einzigartig und ungeheuer vielfältig – nicht nur in den weltberühmten Einkaufsstraßen wie Bond und Oxford Street. In den letzten Jahren wurden zudem große Projekte am Rande der Haupteinkaufsviertel fertiggestellt, wie beispielsweise das Westfield Shopping Centre in Shepherds Bush mit 120.000 Quadratmetern.

Der Einzugsbereich von Greater London ist extrem abwechslungsreich und zieht sowohl heimische als auch touristische Käufer an. Das weitere Einzugsgebiet wird durch die bereits erwähnten hervorragenden Verkehrsanbindungen aufgewertet. Insgesamt ist London trotz der jüngsten Rezession eine wohlhabende Stadt. Die Leerstandsraten sind standortabhängig – manche erstklassige Lagen zeigen sich von den aktuellen wirtschaftlichen Umständen unberührt. 1b-Lagen sind dagegen geschwächt, wobei der Rückgang hier nicht so stark war in einigen regionalen Sekundärlagen.

Mit zurückgehender Mieternachfrage werden die West End-Mieten, wie in anderen Einzelhandelszentren, kurzfristig sinken. Dennoch erwarten wir 2012 eine Verbesserung der Mietertragswerte. Die Renditen im West End haben sich in den vergangenen Monaten schnell gefestigt, was auch 2010 und 2011 anhalten dürfte. Für erstklassige Immobilien werden sehr hohe Preise verlangt, wobei Investoren sich weiterhin vor allem für dauerhafte Zahlungsströme und starke Verträge interessieren.

Industrie
Industrie ist in London vor allem rund um den Flughafen Heathrow ansässig. Diese Gegend ist allerdings nicht im klassischen Sinn „industriell“. Nach Jahren des Niedergangs im verarbeitenden Gewerbe dominieren heute die Vertriebsfunktionen der Industrie. Heathrow macht davon keine Ausnahme. In dieser Gegend arbeiten rund 347.000 Menschen (Quelle: PROMIS), ein großer Teil davon im Transportwesen und im Vertrieb. Zum Vergleich: Die nächstgrößeren Industriezentren nach Heathrow liegen in Sheffield und Bristol; in London ist es Croydon. Park Royal ist ein weiterer bedeutender Industriebezirk in London, während Enfield ein besonders hohes Flächenangebot aufweist.

Zu den größten Arbeitgebern in Heathrow zählen Gate Gourmet, Alpha Group DHL, Royal Mail, BAA, BP, British Airways sowie Cisco Systems. Die Verfügbarkeitsrate liegt bei rund 7,9% und ist damit ähnlich hoch wie in Großbritannien, aber besser als der Londoner Durchschnittswert von 8,3% (Quelle: PROMIS). Obwohl die kürzlichen Steigerungen dieser Kennziffer unweigerlich auf die Mieten drücken werden, erwarten wir, dass das allgemeine Angebotsdefizit in Heathrow zu einer frühen Erholung führen sollte. In der ersten Jahreshälfte 2011 dürften die Mieten daher steigen.

Fazit
Auf der Weltwirtschaftsbühne ist die britische Hauptstadt einer der wichtigsten Spieler. Wie alle bedeutenden Geschäftszentren in Großbritannien wurde London, vor allem im Bereich der Finanz- und Unternehmensdienstleistungen, von der jüngsten Rezession getroffen. Voraussichtlich wird die Erholung der Stadt den Regionen folgen, da London mehr Wachstum aufholen muss. Mittelfristig dürfte die Metropole ihre traditionelle wirtschaftliche Führungsrolle jedoch wieder erreichen.

Die Bedeutung der Stadt für Wirtschaft und Verwaltung spiegelt sich im florierenden Geschäftsleben und einem vielfältigen Einzelhandels- sowie Freizeitangebot. Innerhalb Großbritanniens bieten sich hier einzigartige Shopping-Möglichkeiten. Darüber hinaus bevorzugen sowohl britische als auch internationale Unternehmen London als ihren Hauptsitz. Investoren eröffnen sich damit große Chancen im gewerblichen Immobilienmarkt.


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*) Peter Lillington ist Head of UK Property bei Scottish Widows Investment Partnership (SWIP) und Fondsmanager für den UK Metropolitan Value Fund.