Leeds profitiert von seiner guten Verkehrsanbindung mit den nahe gelegenen Flughäfen Leeds Bradford International Airport, Robin Hood International Airport in Doncaster und Manchester International Airport. Der Bahnhof ist frisch saniert und bewältigt mit seinen 17 Bahnsteigen das höchste Passagieraufkommen eines Bahnhofs außerhalb Londons. Mit dem Zug ist Leeds gut über die East Coast Main Line zu erreichen, und auch die Anbindung an das britische Autobahnnetz ist gut ausgebaut.

Lokale Wirtschaft und Demografie
Das Zentrum von Leeds wurde im Zuge der guten Entwicklung der örtlichen Wirtschaft in letzter Zeit in beachtlichem Rahmen neu gestaltet. Der jüngste Wirtschaftsabschwung hat allerdings einige der Projekte auf unbefristete Zeit gestoppt.

Leeds ist eine wichtige Universitätsstadt und hat deshalb mehr Einwohner im Alter zwischen 15 und 24 Jahren als der Durchschnitt. Die Verteilung privaten Vermögens liegt unter dem Durchschnitt vergleichbarer Zentren.

Büroraum
Das historische Geschäftsviertel in Leeds liegt wenige Minuten zu Fuß vom Bahnhof entfernt und hat sich in den letzten Jahren vergrößert. Heute sind wichtige Adressen in der Stadt das Gesundheitsministerium, das Ministerium für Arbeit und Alterssicherung, KPMG, Deloitte, British Telecom, Leeds City Council und die Bank Halifax.

Im Vergleich zu den ersten drei Monaten 2009 hielten sich die Prime Yields im zweiten Quartal unverändert und reflektieren damit eine steigende Nachfrage von Investorenseite nach Objekten in hoher Qualität mit geringerer Fläche, guter Mieterstruktur und sicheren Einkünften auf mindestens zehn Jahre. Leeds verfügt über eine starke Pipeline für Neuentwicklungen, auch wenn die Mehrheit dieser Vorhaben auf unbefristete Zeit auf Eis liegt. Zusammen mit der aktuell niedrigen Mieternachfrage wird dies kurzfristig für eine deutliche Angebotsausweitung sorgen. Bis 2013 sollte sich das Angebot jedoch allmählich wieder bis auf das Niveau von 2008 verknappen, wenn mit der wirtschaftlichen Erholung auch die Mieternachfrage wieder steigt.

Einzelhandelsflächen
Leeds ist eines der sechs größten Einzelhandelszentren Großbritanniens. Der Einzugsbereich der Stadt umfasst etwa 1,4 Mio. Menschen (Quelle: Property Market Information Service/PROMIS).

Das Einzelhandelsangebot in Leeds liegt unter dem Volumen, das man von einer der größten Städte Großbritanniens erwarten würde. Die wichtigsten Einkaufsstraßen sind Commercial Street und Briggate, die vor Kurzem zu Fußgängerzonen umgestaltet wurden. Sie bieten die großen Geschossflächen, die führende Einzelhändler brauchen. Im Stadtzentrum liegt die Leerstandsquote unter dem Durchschnitt, aber weniger zentrale Standorte haben sowohl unter der Renovierung bestehender Flächen gelitten als auch unter Schließungen einzelner Händler.

PROMIS sieht Leeds innerhalb der ersten vier Plätze, was die Nachfragen nach Einzelhandelsflächen in Großbritannien angeht. Wie auch in anderen regionalen Zentren geht man davon aus, dass die Mieten kurzfristig fallen werden, um dann ab 2012 wieder anzuziehen. Die Renditen haben sich gefestigt – erst für 2011 bis 2013 wird ein allmähliches Absinken erwartet.

Industrieflächen
Leeds ist ein wichtiger Knotenpunkt für den Handel in der Region, aber die Weiterentwicklung des Sektors wurde durch den Mangel an geeigneten Grundstücken behindert. Obwohl in Leeds wichtige produzierende Unternehmen ansässig sind, liegt der Anteil an Arbeitsplätzen in Fertigung, Transport und Distribution unter dem vergleichbarer Zentren.

Wichtige Arbeitgeber in der Region sind Moores Furniture Group, Unilever, Arla Foods, Royal Mail, Reality Group und Sainsbury. Der Leerstand liegt bei 10,1%, gegenüber einem Durchschnitt von 7,9% in vergleichbaren Zentren (Quelle: PROMIS).

Die Pachtniveaus werden über die nächsten zwei Jahre wahrscheinlich fallen, bevor sie sich 2012 stabilisieren und teilweise wieder erholen werden. Renditen ziehen bis Ende 2009 leicht an, um sich danach bis 2013 zu stabilisieren.

Fazit:
Leeds war schon immer ein wichtiges industrielles Zentrum. Auch wenn das produzierende Gewerbe in der Stadt immer noch sehr präsent ist, hat sich Leeds in letzter Zeit dem Finanz- und Handelssektor zugewandt und im letzten Jahrzehnt vergleichbare Zentren diesem Bereich hinter sich gelassen. Leeds ist eines der sechs wichtigsten Einzelhandelszentren im Königreich und ein wichtiger Umschlagplatz für die Region. Mit guten Verkehrsanbindungen und einer vielfältigen lokalen Wirtschaft sollte die Stadt gut aufgestellt sein, um im nächsten Aufschwung in großem Umfang zum britischen Wachstum beizutragen.

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*) Peter Lillington ist Head of UK Property bei Scottish Widows Investment Partnership (SWIP) und Fondsmanager für den UK Metropolitan Value Fund.