Glasgow war 1990 Kulturhauptstadt Europas und wird 2014 die Commonwealth Games ausrichten, eine Großveranstaltung, mit der Investitionen in Infrastruktur, Arbeitsmarkt und Tourismus verbunden sind. Vorhersagen gehen davon aus, dass die Spiele zusätzliche Investitionen in Höhe 298 Mio. Sterling (rund 330 Mio. Euro) in die Stadt bringen werden.

Die Stadt verfügt über eine hervorragende Straßen- und Schienenanbindung, die in den letzten Jahren weiter ausgebaut wurde, insbesondere in Richtung Süden und nach England. Glasgows internationaler Flughafen ist über die letzten Jahre deutlich gewachsen, und weitere Investitionen sind bereits geplant. Die gute Anbindung des Stadtzentrums über die Autobahnen M8 und M74 haben zur weiteren Entwicklung der Innenstadt geführt.

Örtliche Wirtschaft/Demografie
Während Glasgow in der Vergangenheit als Industrie- und Werftenstandort wahrgenommen wurde, definierte sich die Stadt in den 90er Jahren neu. Seit Mitte des Jahrzehnts fand eine Verlagerung statt, weg von Industriezweigen mit stagnierenden oder sinkenden Umsätzen, geringen Margen und begrenzten Märkten, hin zu Branchen mit einer starken finanziellen Basis, die  gut ausgebildetes Personal und IT-Kompetenz nachfragen. Anerkannte nationale Marken wurden angelockt und Business-Networks entstanden. Statt als absteigendes und relativ teures Produktionszentrum etablierte sich Glasgow als nationaler und internationaler Geschäfts-, Finanz- und Dienstleistungsstandort. Heute ist die Stadt Großbritanniens zweitgrößtes regionales Dienstleistungszentrum und das fünftgrößte Geschäfts- und Finanzzentrum des Landes.

Genau wie Edinburgh hat die Stadt überragende gesellschaftliche und wirtschaftliche Bedeutung für Schottland. Sie umfasst zwar nur 11% der schottischen Bevölkerung, bietet jedoch 16% aller abhängigen Beschäftigungsverhältnisse des Landes und kommt für 15% des Bruttoinlandsprodukts auf. Pro Kopf gerechnet ist das BIP nach demjenigen Edinburghs das höchste in Schottland.

Wirtschaftlich hat Glasgow in der jüngsten Rezession ebenso gelitten wie andere britische Regionalzentren. Wir gehen allerdings davon aus, dass die Stadt sich mittelfristig erholen wird, sowohl was die wirtschaftliche Lage als auch was den Immobilienmarkt angeht. Für die nächsten vier Jahre zeichnet sich für Glasgow ein gleichbleibendes Wirtschaftswachstum oder etwas oberhalb des schottischen Durchschnitts ab.

Büroraum
Glasgows wichtigster Bürostandort liegt in der westlichen Innenstadt und behauptet seine Stellung als Schlüssellage für hochkarätige Mieter. Dennoch erlebte das Zentrum in der zweiten Hälfte der 80er Jahre einen konstanten Veränderungsprozess. Den Anfang machten Modernisierungen bestehender Fassaden – im weiteren Verlauf vergrößerte sich das Zentrum nach Süden und erstreckt sich heute über die Gegend Atlantic Quay/Broomielaw, ein wichtiges Zentrum für den internationalen Finanzdienstleistungssektor. Voraussetzung dafür waren freie Flächen und die Möglichkeit, umfassende Projekte für große Mieter im Zentrum zu verwirklichen. Diese modernen Flächen im erweiterten Zentrum haben den Bedarf an Bürostandorten vor den Toren der Stadt deutlich gesenkt. Die größten Büromieter in der Stadt sind Abbey, BT Group, das Glasgow City Council und Royal Bank of Scotland. Der ganze Bürosektor ist durch eine große Bandbreite von Zentralen und Back-Office-Funktionen gekennzeichnet.

In letzter Zeit siedelten sich in größeren Umfang Call Center an, wobei der Stadt ein großes Angebot an gut ausgebildeten Arbeitnehmern ebenso zugute kam wie in vielen Fällen finanzielle Umzugshilfen. Die wichtigsten Anbieter sind O2, Direct Line und Esure. Auch Tesco Personal Finance plant eine Vergrößerung seines Standorts.

In der Vergangenheit litt Glasgow unter einem Unterangebot bei Top-Büroraum, diese Situation konnte jedoch in den letzten Jahren entschärft werden. Eine Reihe spekulativer Projekte wurde von 2007 bis 2009 verwirklicht, die die verfügbare Fläche auf über 110.000 Quadratmeter erweitern. Wir erwarten, dass 2010 weniger Flächen fertiggestellt werden.

Die Prime Yields blieben im zweiten Quartal 2009 unverändert (im Vergleich zum ersten Quartal) und spiegeln damit eine gestiegene Investorennachfrage für kleinere Objekte mit hoher Qualität und guter Mieterstruktur wider. Prognosen der DTZ sehen die Renditen 2009 auf einem Maximum von 7,75%, mit leichtem Rückgang ab 2010. Allerdings werden rückläufige Mieten 2009/2010 die Kapitalwerte weiter unter Druck setzen – wir rechnen mit einer Erholung nicht vor 2011.

Einzelhandel
Mit einem Haupteinzugsbereich von 1,82 Mio. Menschen belegt Glasgow den ersten Platz in der PROMIS-Liste (Property Market Information Service UK) der Regionalzentren. Als führendes Modezentrum ist die Stadt der größte britische Einzelhandelsstandort nach dem Londoner West End.

Die wichtigsten Einzelhandelslagen verteilen sich auf zwei Gegenden: Argyle Street im Süden und Sauchiehall Street im Norden, verbunden durch die Haupteinkaufsstraße Buchanan Street. Gerade Buchanan Street ist die Top-Adresse für gehobene Anbieter – zum Beispiel unterhält House of Fraser hier sein wichtigstes Flagship Store außerhalb Londons.

Die Prime Rents sind unter das Niveau von 2008 gesunken, und bis 2010 wird ein weiteres leichtes Absinken vorausgesagt. Glasgow bietet ein attraktives Angebot an Einzelhandelsobjekten sowohl in der Innenstadt als auch außerhalb der Stadtgrenzen. Für die Größe der Stadt ist die Nachfrage von Händlerseite relativ groß. So verfügen Henderson Global Investors und Land Securities über eine vorläufige Baugenehmigung für die umfangreiche Erweiterung der Buchanan Galleries. Mit über 90.000 Quadratmetern werden die Galleries eines der größten Einkaufszentren Großbritanniens. Die Erweiterung soll von 2010 bis 2013 dauern.

Industrie
Glasgow ist Schottlands Industriezentrum – der Metropolraum beherrscht den Produktionssektor des Landes. Trotz eines schon lange andauernden Abschwungs bleiben immer noch einige wichtige Unternehmen des produzierenden Gewerbes dem Standort treu.

Glasgows Industriegebiete finden sich hauptsächlich im Südosten der Innenstadt, wo sie Anschluss an die Autobahnen M8 und M74 sowie von Fördermaßnahmen für Gewerbegebiete profitieren. Daneben ist Renfrewshire im Westen ein wichtiger Standort. Bedeutende Industrieadressen in der Gegend sind BAE Systems, Rolls Royce, McVities und Bass Breweries. Mit Sainsburys und Morrisons sind auch große Handelsunternehmen vertreten. Und die Unternehmen Morrisons, TDG und Warburtons belegen neue oder zusätzliche Flächen im „Eurocentral”, einer der wichtigsten Handelszentren entlang der Autobahn M8.

In den letzten Jahren gab es nur wenige spekulative Projekte. Im Vergleich zu 2008 sind die Mieten etwas gesunken, dürften jedoch in Zukunft relativ stabil bleiben. Die Renditen halten sich seit 2008 auf ihrem Niveau und sollten bis 2012 anziehen.

Fazit
Glasgow verfügt über einen pulsierenden Markt für Gewerbeimmobilien mit Investmentmöglichkeiten in allen Bereichen. In einer Stadt, die sich in den letzten 20 Jahren neu erfunden hat, sind die Büro- und Einzelhandelslagen mit ihrem modernen Angebot, das laufend verbessert wird, besonders attraktiv. Wie in anderen britischen Regionalzentren hat der Standort Glasgow während der letzten Rezession gelitten. Mittelfristig gehen wir allerdings von einem Wachstum über dem schottischen Durchschnitt aus, mit dem die Stadt sich wieder als einer der wesentlichen Impulsgeber des schottischen Wirtschaftsraums und, ebenso wie Edinburgh, als ein wesentlicher Akteur der britischen Volkswirtschaft etablieren wird.

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*) Peter Lillington ist Head of UK Property bei Scottish Widows Investment Partnership (SWIP) und Fondsmanager für den UK Metropolitan Value Fund.