Lokale Wirtschaft/Demographie
Die Stadt hat überragende gesellschaftliche und wirtschaftliche Bedeutung für Schottland. Sie ist die größte Stadt des Landes und das zweitwichtigste Finanzzentrum gemessen am verwalteten Vermögen. In Edinburgh leben zwar nur neun Prozent der schottischen Bevölkerung, doch die Stadt kommt für 15% des Bruttosozialprodukts und knapp 13% aller abhängigen Beschäftigungsverhältnisse des Landes auf. Ihre Stellung als Hauptstadt brachte ihr deutliche Vorteile in Form der dort konzentrierten öffentlichen Verwaltung und damit verbundener wirtschaftlicher Aktivitäten ein.

Natürlich hat die Wirtschaft Edinburghs in der weltweiten Rezession gelitten – genau wie in anderen Regionalzentren Großbritanniens. Wir gehen aber mittelfristig von einer Erholung aus, sowohl für die Wirtschaft insgesamt als auch für den Immobiliensektor. Die Wirtschaftsleistung der Stadt – sowohl pro Kopf als auch absolut – bleibt die höchste in Schottland, und ihr Wirtschaftswachstum tendierte in den letzten Jahren höher als im Rest des Landes. Wir gehen davon aus, dass dieser Trend mittelfristig anhält, auch wenn in letzter Zeit die Finanz- und Dienstleistungsbereiche etwas nachgegeben haben. Für sie wird kurzfristig ein Rückgang der Beschäftigungsverhältnisse vorhergesagt. Er sollte jedoch moderater ausfallen als in London.

Passend zu seinem Status als Hauptstadt verfügt Edinburgh über hervorragende nationale und internationale Verkehrsanbindungen über den internationalen Flughafen, ein umfassendes Autobahnnetz und den Hafen Leith.

Büroraum
Die Stadt bietet umfassende Möglichkeiten für die Einrichtung nationaler und internationaler Unternehmenszentralen. Ende 2008 lag die verfügbare Bürofläche in der Innenstadt etwas unter zwei Millionen Quadratmetern – damit ist die Stadt der sechstgrößte Bürostandort im Königreich. Der Büromarkt bietet eine gute Mischung aus Innenstadt- und Randlagen. Edinburgh verfügt über einen besonders großen und gut entwickelten Büromarkt außerhalb der Innenstadt. Im Zuge der Entwicklung des Exchange District und der Gegend um den Union canal wurde das Angebot an Büroflächen in den letzten Jahren deutlich modernisiert. Der Markt wird von Finanzbranche und Verwaltung beherrscht. Wichtige Adressen sind die Stadtverwaltung von Edinburgh, RBS, Lloyds Banking Group, die Regierung von Schottland und Standard Life. Trotz zu erwartender Kosten im Finanz- und Dienstleistungsbereich gehen wir davon aus, dass Edinburgh mit seinen hochqualifizierten Arbeitnehmern, seiner Infrastruktur und seiner hohen Lebensqualität das zweitwichtigste Finanzzentrum Großbritannien bleiben wird.

Die Prime Yields zogen im zweiten Quartal 2009 leicht an und spiegeln damit eine Verbesserung der Investorennachfrage wider, insbesondere von ausländischen Anlegern und britischen Institutionen. Der Leerstand wird bis 2010 voraussichtlich auf 185.000 Quadratmeter steigen, ab 2011 aber schneller als in anderen Regionen wieder fallen. Obwohl die Mieten voraussichtlich 2010 und 2011 fallen werden, erwarten wir eine Erholung ab 2012. Dieses Muster stimmt grundsätzlich mit Büromärkten im Rest des Landes überein. Für die Topmieten erwarten wir ab 2012 ein beachtliches Wachstum von mehr als 3,5 Prozent pro Jahr.

Einzelhandel
Edinburgh hat einen großen Einzugsbereich. Die Stadt ist eines der wichtigsten Regionalzentren und zieht Menschen aus ganz Schottland und Nordengland an. Zusätzliche Unterstützung erfährt der Einzelhandel durch den Tourismus: Mehr als eine Million Menschen pro Jahr besuchen die Stadt.

Obwohl Edinburgh die Hauptstadt Schottlands ist, liegt das Einzelshandelsangebot unter dem britischen Durchschnitt (Quelle: Property Market Information Service UK/ PROMIS). Es liegt hinter demjenigen Glasgows zurück, und die Anzahl von Menschen, die Edinburgh als ihr Haupt-Einkaufsziel einstufen, liegt unter den Zahlen anderer großer Städte. In den letzten Jahren hat der Einzelhandel in Edinburgh sich verändert, und der Schwerpunkt hat sich der Eröffnung des Einkaufszentrums Multrees Walk mit Harvey Nichols als Anchor Store in den Osten des Zentrums verlagert, sowie in die Gegend nördlich von George Street. Die Stadtverwaltung bemüht sich allerdings, Princes Street als wichtigste Einkaufsgegend wiederzubeleben, wie es ihrer Lage mit Blick über die Princes Street Gardens und das Schloss entspricht. Der Leerstand im Stadtzentrum liegt deutlich unter dem Durchschnitt großer Städte, wobei der wichtigste Standort Princes Street besonders gut dasteht.

In der Vergangenheit setzte die Stadtverwaltung der Entwicklung neuer Einzelhandelsflächen enge Grenzen, um den historischen Stadtkern zu erhalten. Zwar sind einzelne Projekte in der Planung, doch werden erst 2015 nennenswerte neue Flächen bezugsfertig sein. Die Mieten sollten bis 2010 fallen – doch ab 2011 um etwa fünf Prozent pro Jahr steigen. Die Renditen stabilisieren sich aktuell und werden voraussichtlich in den nächsten fünf Jahren leicht sinken und damit ein starkes Renditeprofil für den Sektor ermöglichen.

Industrie
Traditionell stützt in erster Linie der Dienstleistungssektor die Wirtschaft Edinburghs, noch vor Produktion und Handel. Dementsprechend hat die Stadt kein starkes Image als Standort für Industrieimmobilien.

Allerdings umfasst der Industriestandort Edinburgh die Stadt Livingston im Südwesten, was ihn zu einem der größten Industriezentren Großbritanniens macht. Den Schwerpunkt bilden Handel und moderne Leichtindustrie. In jüngerer Zeit zogen Industrieunternehmen verstärkt von Edinburgh nach Livingston und trugen damit dem gestiegenen Preisniveau durch die Entwicklung von Wohn- und Büroraum in der Innenstadt Rechnung. Wichtige Arbeitgeber im produzierenden Gewerbe und im Handel umfassen BAE Systems, Bausch and Lomb, Burtons Gold Medal Biscuits, Mitsubishi, Tesco und DHL.

Zwar litt die Nachfrage unter der Rezession, doch erwarten wir eine gewisse Erholung, wenn die Wirtschaft sich wieder positiv entwickelt. Die Nachfrage dürfte allerdings der wirtschaftlichen Erholung hinterherhinken; die Mieten werden wohl erst 2012 nennenswert steigen.

Die Renditen im Sektor stabilisieren sich aktuell und sollten sich über die nächsten vier Jahre bei etwa 7,5% einpendeln. In der Stadt Edinburgh selbst gibt es wenige Möglichkeiten für Anlagen in Industrieobjekte.

Fazit:
Edinburgh ist der zweitgrößte Finanzplatz in Großbritannien, und so wird der Büroimmobilienmarkt weiterhin deutlich wichtiger bleiben als Industrie und Einzelhandel. Die Stadt ist bemüht, den Einzelhandel zu entwickeln, insbesondere in der Princes Street. Hier bieten sich großartige Möglichkeiten in Anbetracht der Lage mit Blick auf das Schloss. Allerdings kann es bis zur Verwirklichung noch eine Weile dauern. Wir erwarten, dass die Wirtschaft der Stadt sich mittelfristig schnell erholt und die Stadt sich erneut als wichtigster Treiber der wirtschaftlichen Entwicklung Schottlands und als ein wesentlicher Player in der britischen Wirtschaft behauptet.

Die Nachfrage nach Anlagemöglichkeiten bleibt gut, wie einige jüngere große Transaktionen im Stadtzentrum und vor den Toren der Stadt zeigen. Wir erwarten, dass Edinburgh bei der Erholung vom Immobilienmarktabschwung London dicht auf den Fersen bleiben wird. Für den Zeitraum ab 2011/2012 gehen wir für die Stadt von steigenden Mieten aus.


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*) Peter Lillington ist Head of UK Property bei Scottish Widows Investment Partnership (SWIP) und Fondsmanager für den UK Metropolitan Value Fund.