Örtliche Wirtschaft und Demografie
Bristol blickt auf eine lange Geschichte im Waren- und Rohstoffhandel zurück, die sich über den nahegelegenen Hafen Avonmouth bis heute fortsetzt. Diese günstigen Rahmenbedingungen führten die Stadt zu ihrer Blüte, die sich seit den 1960er Jahren und mit der Dezentralisierung von London zudem als Finanzzentrum einen Namen machte.

In den letzten Jahren sind darüber hinaus hohe Investitionen in das Stadtzentrum geflossen: So entstand in der Gegend des Bahnhofs Temple Meads ein wichtiges Geschäftsviertel, das Einkaufszentrum Cabot Circus wurde für 500 Mio. Pfund erweitert, und der 350 Mio. Pfund teure Harbourside-Komplex kombiniert gewerbliche Nutzung mit Wohnraum.

Zweifellos wurden Bristol und die südwestenglische Wirtschaft wie andere Regionalzentren in Großbritannien von der jüngsten Rezession getroffen. Auch hier stieg die Arbeitslosenrate – im Vergleich zu allen anderen britischen Regionen ist sie jedoch am niedrigsten. Zudem wird erwartet, dass der Beschäftigungsgrad in Südwestengland schneller auf das frühere Niveau steigt als in den meisten anderen Teilen Großbritanniens. Auch die Wirtschaftskraft wird sich hier voraussichtlich früher erholen als in London und den südöstlichen Landesteilen. Tatsächlich werden für den Wirtschaftsraum rund um Bristol die höchsten langfristigen Wachstumsraten aller britischen Regionen außerhalb Londons und Südostenglands prognostiziert.

Obwohl der Finanz- und Unternehmensdienstleistungssektor steigende Arbeitslosenraten verzeichnet, liegt das Niveau immer noch deutlich unter dem Durchschnitt der sechs größten britischen Regionalzentren – und auch deutlich unter dem Schnitt der 1990er Jahre. Die Leistung dieser Branche dürfte bis 2011 wieder stark wachsen. Das höchste Produktionswachstum wird jedoch in bestimmten Bereichen der verarbeitenden Industrie erwartet.

Von der Schaffung neuer Arbeitsplätze in diesem Zusammenhang sollte Südwestengland profitieren, insbesondere im Bereich der Umwelttechnologie. Die Region, die bereits zur „Science City Bristol“ ausgerufen wurde, soll nun auch der erste kohlenstoffarme Wirtschaftsraum in Großbritannien werden. Zudem gibt es Pläne, hier ein Kompetenzzentrum für Wellen- und Gezeitenenergie von Weltmaßstab aufzubauen.

Büroraum
Als eines der wichtigen Regionalzentren des Königreichs ist Bristol eine erste Adresse für britische Finanz- und Unternehmensdienstleister, die eine regionale Niederlassung oder ein Back Office aufbauen möchten. Wichtige Arbeitgeber in der Stadt sind das Bristol City Council, das Verteidigungsministerium, AXA, Bristol and West, Lloyds Banking Group und Orange. Temple Quay in der Nähe des Hauptbahnhofs ist heute das wichtigste Geschäftsviertel der Stadt. Andere Standorte verteilen sich über die Stadt, etwa in Harbourside.

Mit der Stabilisierung der Renditen ist in den letzten Monaten auch die Investorennachfrage gestiegen. 2009 gab es in Bristol wieder mehr spekulative Baufertigstellungen, um dem traditionellen Mangel an Immobilien guter Qualität zu begegnen. Diese Pipeline dürfte 2010 erheblich schrumpfen. Zwar dürfte das kurzfristig das Verhältnis von Angebot und Nachfrage beeinflussen; nach 2010 sollte sich die Situation jedoch verbessern, wenn die Nachfrage anzieht und Objekte weniger leicht verfügbar sind.

Die jüngste Bauphase wird die Qualität des Immobilienbestandes in der ganzen Stadt enorm verbessern – ein Prozess, der mit der Neuentwicklung des Temple Quay-Viertels ab 2000 begonnen hat. Diese hat schließlich den Fokus auf die notwendige Entwicklung von Büroimmobilien gelenkt und den alternden Bestand in anderen Gegenden ergänzt. Die neuen Angebote erfreuen sich guter Nachfrage – viele davon waren bereits vor ihrer Fertigstellung vollständig vermietet.

Einzelhandelsflächen
Im Einzelhandelsranking von PMA Property Market Analysis liegt Bristol auf dem sechsten Platz (Quelle: UK PROMIS). Im unmittelbaren Einzugsgebiet leben zwar nur knapp 900.000 Menschen. Aufgrund ihrer großen regionalen Bedeutung und der guten Verkehrsanbindung zieht die Stadt jedoch Käufer aus einem noch größeren Umkreis an.

Die wichtigste Einkaufsgegend ist Broadmead. Das Einzelhandelsangebot in der Innenstadt hat sich jedoch durch Cabot Circus, das seit 2008 geöffnet ist und mit House of Fraser und Harvey Nichols über zwei wichtige Anchor Stores verfügt, erheblich verbessert. Das Zentrum, mit dem sich mehrere neue Einzelhandelsmarken in der Stadt ansiedelten, ist eine Erweiterung des traditionellen Shopping-Viertels. Die zweitwichtigste Einzelhandelsadresse ist The Mall Galleries, geöffnet seit 1991. Nach der Fertigstellung des neuen Einkaufszentrums dürfte sich das Kaufverhalten in den nächsten Monaten stabilisieren. Da kein weiteres innerstädtisches Shopping Centre gebaut oder geplant wird, rechnen wir mit sinkenden Leerständen.

Bristols stärkste Konkurrenten sind Cardiff, gut 60 Kilometer entfernt, und das Zentrum vor den Toren der Stadt am Cribbs Causeway, The Mall. Wie auch in anderen Einzelhandelsmärkten sind die Mieten nach dem Höhepunkt 2008 zurückgefallen, sollten sich nach 2011 aber wieder erholen.

Industrie
Das produzierende Gewerbe hat in Bristol einen hohen Stellenwert. Dazu zählen auch eine Reihe von Unternehmen aus den Branchen Luft- und Raumfahrt sowie Verteidigung, wie beispielsweise Airbus UK, BAe Systems und Rolls Royce. Im Nordwesten der Stadt hat sich dementsprechend eine umfangreiche Zulieferindustrie angesiedelt.

Aufgrund seiner Stellung als Drehkreuz für den regionalen Transportverkehr hat sich Bristol als wichtigster Handelsknotenpunkt für Südwestengland positionieren können. Die meisten Vertriebszentren liegen rund um Avonmouth und das Autobahnkreuz M4/M5. Wichtige Unternehmen sind Asda, Sainsburys, DHL und TNT.

Hier gibt es besondere Chancen: Alle im Bau befindlichen Flächen werden voraussichtlich 2010 fertiggestellt, sind entweder bereits vermietet oder werden zweckgebunden erstellt. Trotz einer umfangreichen Entwicklungs-Pipeline gehen wir davon aus, dass diese Flächen nicht kurzzeitig spekulativ realisiert werden. In der Industrie sind die Mieten im Raum Bristol noch nicht gesunken. Kurzfristig könnten die Mietpreise zwar leicht sinken, ab 2011 erwarten wir jedoch wieder steigende Raten.

Fazit:
Wie andere regionale Wirtschaftsräume in Großbritannien hat auch Südwestengland  unter der jüngsten Rezessionen gelitten. Allerdings schlägt sich Bristol offenbar besser als die übrigen Regionalzentren. Sowohl die Arbeitslosenquote als auch die Produktion dürften sich hier schneller erholen als anderswo.

In den letzten Jahren  ist die Qualität von Gewerbeimmobilien in den Büro- und Einzelhandelsbereichen erheblich verbessert worden. Mit einer wachsenden Wirtschaft und steigender Nachfrage werden auch die Mieten nach 2011 wieder zulegen. Bei Büroimmobilien zeichnete sich bereits in den letzten Monaten eine steigende Investorennachfrage ab, während sich die Renditen inzwischen stabilisiert haben.

Auch im Industriesektor zeichnet sich mittlerweile eine wachsende Nachfrage ab – der einzige Bereich übrigens, in dem die Mieten auch in der Rezession nicht nach unten gingen.


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*) Peter Lillington ist Head of UK Property bei Scottish Widows Investment Partnership (SWIP) und Fondsmanager für den UK Metropolitan Value Fund.