Birmingham ist ein wichtiger Verkehrsknotenpunkt in den englischen Midlands. Die Stadt verfügt über hervorragende Flug-, Straßen und Zugverbindungen mit Anschluss an den internationalen Luftverkehr über die Flughäfen Birmingham International und East Midlands sowie guter Anbindung an das britische Autobahnnetz. Durch seine relative Nähe zu London kann sich Birmingham als wichtige Alternative zu London für Unternehmen positionieren, die Ihre Zentrale verlegen möchten.

Örtliche Wirtschaft und Demografie
Lange galt Birmingham als Werkbank des Königreichs mit einer umfangreichen Tradition im produzierenden Gewerbe. Auch heute noch ist die Region als Industriestandort bekannt und schafft in diesem Bereich einen nennenswerten Anteil ihrer Arbeitsplätze. Parallel hat sie jedoch in der letzten Zeit auch die Entwicklung von Handel, Dienstleistungen und Finanzen vorangetrieben. Außerdem ist Birmingham mit vier bedeutenden Universitäten in der Stadt ein Bildungszentrum.

Das Stadtzentrum ist in den letzten Jahren in großem Umfang neu gestaltet worden, wobei sich Projekte wie Brindleyplace und Colmore Row als Bürostandorte von Weltniveau etablieren konnten. Außerdem hat die kürzliche Weiterentwicklung des Bull-Ring-Einkaufszentrums den Ruf Birminghams als moderne, kosmopolitische Stadt sehr gefördert.

Obwohl in der letzten Rezession das wirtschaftliche Bild in allen Regionen Großbritanniens gleich schlecht aussah, gehen wir davon aus, dass die Regionen das Land im Laufe des Jahres 2010 aus der Krise führen werden. Vor diesem Hintergrund werden 2010 die Wirtschaftsergebnisse der Regionen aller Erwartung nach über demjenigen Londons liegen – das gilt auch für die West Midlands, zu denen Birmingham gehört. 2011 sollte die Wirtschaftleistung wieder Anschluss an den langjährigen Trend finden.

Büroraum
Das Geschäftszentrum Birminhams konzentriert sich rund um Colmore Row. Dazu kommen umfangreiche Projekte in One Snow Hill, die aktuell realisiert werden. Brindleyplace dagegen, eine Top-Büroadresse von höchster Qualität, liegt am Grand Union Canal. Viel Zustimmung findet, dass mit diesem Projekt auch Wohnimmobilien wieder im Stadtzentrum entstehen. Große Unternehmen sind Royal Bank of Scotland, KPMG, Eversheds, Wragge & Co und Deloitte.

Die Prime Yields blieben im zweiten Quartal unverändert, und zwar schon im dritten Quartal in Folge. Darin spiegelt sich ein gestiegenes Vertrauen auf Investorenseite, obwohl zweitrangige Objekte es im aktuellen Markt schwer haben, Investoren zu finden. Die Anlegernachfrage kommt in erster Linie von wohlhabenden Privatleuten und konzentriert sich auf kleinere Objekte mit guter Mieterstruktur und langfristigen Einnahmeerwartungen. Prime Yields stabilisieren sich aktuell, und wir gehen davon aus, dass Kapitalwerte ab 2010 wieder wachsen.

Birmingham hat im Vergleich mit anderen Städten eine überdurchschnittliche Projekt-Pipeline, und das Angebot könnte kurzfristig zum Problem werden. Allerdings wurden viele Projekte in den letzten Monaten zusammengestrichen.

Einzelhandel
Ein besonderer Pluspunkt Birminghams ist seine Stellung als eines der sechs größten Einzelhandelszentren Großbritanniens. Der Einzugsbereich umfasst etwa 1,3 Mio. Menschen, welche die Stadt zu einem der fünf wichtigsten Zentren des Landes machen Menschen (Quelle: Property Market Information Service UK/ PROMIS).

Die wichtigsten Einkaufsstraßen sind High Street, New Street und Corporation Street. Zusammen mit Bull Street umfassen sie eine Gegend, die als „Golden Triangle“ bekannt ist. Die umfassende Neugestaltung des Bull Ring während des letzten Immobilienzyklus hat Birminghams Einzelhandelslandschaft radikal verändert. Es wird erwartet, dass die Verbesserung des Angebots mittelfristig das Mietniveau antreiben wird.

Die Nachfrage nach neuen Einzelhandelsflächen in der Stadt entspricht dem, was man von einer Stadt dieser Größe erwartet. Genauso wie in anderen regionalen Zentren dürften die Mieten kurzfristig fallen, um sich dann nach 2011 wieder zu erholen. Wir gehen davon aus, dass sich die Renditen eher festigen werden als die Mieten und im Verlauf des Jahres 2010 deutlich anziehen werden.

Industrie
Birmingham ist eines der größten Industriezentren des Landes, sowohl was die Zahl der Arbeitsplätze als auch was Unternehmenswerte angeht. Die wichtigsten Industriegebiete sind großflächig über die Stadt und die West Midlands verteilt. Wichtige Arbeitgeber sind Royal Mail, Cadbury Schweppes, Bass Manufacturing, British Bakeries, Goodrich und Jaguar/Land Rover. Auch wenn das produzierende Gewerbe stark von der Rezession mitgenommen wurde, gehen die Vorhersagen für Birmingham davon aus, dass die Stadt bessere Arbeitsmarktaussichten bis 2013 hat als konkurrierende Zentren.

Das Pachtniveau für Industrieflächen in Birmingham wird voraussichtlich 2011 seinen Tiefstand erreichen, um dann ab 2012 allmählich wieder anzuziehen. Die Renditen in diesem Sektor festigen sich und werden voraussichtlich bis 2013 etwas nachgeben, wobei allerdings von 2011 bis 2013 starke Gesamtrenditen erzielt werden.

Fazit:
Auch wenn sowohl die Stadt als auch die Region West Midlands in der letzten Rezession gelitten haben, weisen die Zeichen darauf hin, dass die örtliche Wirtschaft sich erholt und 2010 wieder ein Wirtschaftswachstum sehen wird. Wie auch in anderen Regionen dürfte der Aufschwung hier früher beginnen als in London und im Südosten Englands. Der Immobilienmarkt zeigt jetzt Zeichen der Erholung, und wir gehen davon aus, dass die Kapitalwerte ab 2010 wieder wachsen werden. Mietniveaus werden sicherlich keine Erholung erleben, aber diese Situation kennzeichnet auch den Rest des Königreichs. Generell wird jedoch der Immobilienmarkt nach unserer Ansicht kurz- und mittelfristig gute Umsatzrenditen erzielen. Auch für die Gesamtrenditen ist die Vorhersage positiv, wobei wegen des sehr guten Einzelhandelsangebots die besten Ergebnisse im diesem Bereich erzielt werden sollten.

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*) Peter Lillington ist Head of UK Property bei Scottish Widows Investment Partnership (SWIP) und Fondsmanager für den UK Metropolitan Value Fund.