Zehn Jahre ist es her, dass die deutsche Aufsichtsbehörde BaFin den Weg freigemacht hat für größere Private-Debt-Allokationen in deutschen institutionellen Portfolios. Eine Dekade später haben sich sowohl das Zinsumfeld als auch andere Investment-Parameter verändert – aber die Nachfrage nach den alternativen Finanzierungen bleibt.

„46% der Institutionellen hat bereits Real Estate Private Debt als Anlageklasse etabliert, der Großteil davon über Fonds“, zitiert Pamela Hoerr, Vorstandsmitglied der Deutschen Pfandbriefbank (pbb) eine Studie, die Kommalpha erstellt hat (Link zur Studie). Befragt wurden 44 unterschiedliche institutionelle Anleger in Deutschland, darunter Pensionskassen, Banken, Stiftungen, Depotbanken und Versicherungen.

„Am Markt bleibt Private Debt nachgefragt als Ergänzung zur klassischen Bankenfinanzierung“, erläutert Hoerr. Sie baut bei der pbb seit 2023 den Geschäftsbereich pbb invest auf. Darunter werden z.B. auch „Whole Loan“-Strukturen im Private Debt-Bereich angeboten.

„Laut der Studie interessieren sich 58% der Investoren für solche Strukturen wegen der hohen Besicherung“, so Hoerr. Mit Blick auf die Rendite ist sie überzeugt, dass „im aktuellen Zinsumfeld Whole-Loan-Strukturen ein besseres Rendite-Risiko-Profil als Equity-Portfolien bieten.“

Die Nachfrage deutscher institutioneller Investoren spanne sich über „alle Assetklassen, wie etwa Wohnen, Handel, Logistik, aber auch Hotel und Senior Living“, so Hoerr weiter. Bei der regionalen Verteilung bleibe „Deutschland unverändert attraktiv“. Darüber hinaus werden bei pan-europäischen Portfolios Länder im Euro-Raum bevorzugt, um Währungsrisiken zu vermeiden.

Deutschland ist nicht Amerika
„Wegen der Volatilität an den Märkten fokussieren sich die Anleger auf das, was Sie kennen“, erläutert Hoerr. Vorsichtig seien die institutionellen hierzulande auch bei der Fremdkapitalquote (LTV): „80% der Befragten gaben an, einen LTV von bis zu 65% in Kauf zu nehmen. Das ist ein Hinweis auf konservative Finanzierungsstrukturen – typisch für Deutschland.“ Bei der pbb liegt der LTV im Durchschnitt bei 55%.

Über dem großen Teich, wo Private Debt bereits die Hälfte aller Immobilienfinanzierungen abdeckt, sind auch 80% LTV keine Seltenheit. In Europa hat sich die Abdeckung durch Private Debt übrigens in den vergangenen 10 Jahre bereits auf 30% erhöht.

Klar zeigt die Studie auch, dass Private Debt in Deutschland als Diversifikations-Beimischung gefragt ist: Die Darlehensgrößen liegen in der Regel im Bereich von 20 bis 30 Mio. Euro.

„Einige Investoren haben Private Debt als Teil der Immobilienquote, andere betreuen das Segment aus den Anleihe-Teams heraus“, berichtet Hoerr.

In diesem Zusammenhang gibt sie zu bedenken, dass Private Debt im aktuellen Marktumfeld attraktiver sein kann als unbesicherte Unternehmensanleihen: „Die oft angesprochene Illiquidität von Private Debt-Instrumenten ist insofern richtig, als der typische Spezialfonds eine lange Laufzeit hat. Aber wenn sich der Kurs einer Anleihe durch die Marktentwicklung verschlechtert, dann verliert sie faktisch auch an Liquidität, weil man sie lieber bis zur Fälligkeit hält oder den Verlust realisiert.“

Die pbb sei als EZB-regulierte Bank der „typische Senior Lender“; der pbb invest Whole Loan Fund biete dabei einen etwas höheren LTV als die typische Bankfinanzierung – aber auch höhere Renditen, zeigt sich Hoerr überzeugt.

Nachfrage nach Private Debt-Fondsprodukten sieht sie sowohl bei Investoren, die neu ins Thema einsteigen wollen. Aber auch bei bereits investierten, die vielleicht vom Direktinvestment auf Fondslösungen umsteigen wollen.

Der Markt selbst sei langsamer geworden als in den Peak-Phasen, aber „wir gehen von einer langsamen Erholung an den Immobilienmärkten aus und der Transaktionsmarkt wird langsam aktiver“, berichtet Hoerr. Und zugleich bleibe „die Möglichkeit der Bestandsrefinanzierungen“, beleuchtet Hoerr die Möglichkeiten des Marktwachstums abschließend.