Der offene Immobilienfonds war über 50 Jahre eine täglich fällige, liquide indirekte Anlage in Immobilien. Die tägliche Kursbildung bzw. –festsetzung der Immobilienfonds ermöglicht daher Fondsanteile zu kaufen und verkaufen, wann immer man wollte. Doch geht das überhaupt bei Immobilien? Eigentlich nicht, denn sie sind von Ihrer Anlageform eigentlich immobil und eher ein langfristiges Investment.

Das spürte die Immobilienfondsbranche in der Finanzkrise besonders stark, als im Herbst 2008 viele Anleger, auch große institutionelle Investoren wie Pensionskassen und Versorgungswerke, Ihr Geld abzogen und die Immobilienfonds wegen Minderliquidität und Unterschreiten gesetzlicher Grenzen vorerst die Rücknahme der Anteile aussetzen mussten.

Mittlerweile hat der Gesetzgeber die Anlageregeln für offene Immobilienfonds entscheidend geändert. Ab 2013 gilt eine Mindesthaltedauer von 2 Jahren, eine einjährige Kündigungsfrist und eine Rückgabemöglichkeit von Euro 30.000,-- pro Halbjahr. Die neuen Regeln lassen den offenen Immobilienfonds eher als Anlagevehikel von Privatanlegern erscheinen und sollen eher vor Großanlegern schützen als Ihnen ein Investment schmackhaft machen.

Claudia Reich Floyd, Fund Manager Real Estate Securities bei der Schweizer 4IP Management AG erwartet daher weitere Abflüsse institutioneller Anleger aus offenen Immobilienfonds, insbesondere nach Öffnung oder Zwangsabwicklung. „Die Frage, die sich viele Investoren stellen, ist nun, wie das abgezogene Geld möglichst in liquide Immobilienanlagen angelegt werden kann.“.

Wenig charmant sind für sie dabei die Immobilienspezialfonds, die eher einem geschlossenen Konstrukt gleichen. Andere Marktteilnehmer wie CBRE (<link content asset-allocation artikel>IPE Institutional Investment berichtete) sehen hier großes Potenzial für die Zukunft. „Ich halte die bislang in Deutschland nur wenig beachteten Immobilienaktienfonds, die in gelistete REIT´s investieren, für die weit bessere Alternative.“

Eine Alternative – der Immobilienaktienfonds
Immobilienaktien machen ein globales Anlageuniversum von über einer Billion US-Dollar aus, das einige hundert Titel und eine breite Streuung der Segmente über Büro, Einzelhandel, Wohnen, Logistik, Sozialimmobilien etc.  umfasst.  Eine steuerbegünstigte Sonderform der liquiden Immobilienanlage ist der REIT – Real Estate Investment Trust. Grundeigenschaften der REITs lassen sich in einigen entscheidenden Punkten zusammenfassen: Die Erträge des Unternehmens müssen aus der Bewirtschaftung eines eigenen Immobilienvermögens oder immobilienbezogener Tätigkeit stammen. Dabei werden die Erträge bis zu 100% an die Anleger des REITs ausgeschüttet  und somit hohe Dividendenrenditen realisiert. Die Versteuerung der Erträge erfolgt in der Regel auf Investorenebene. Gesetzliche Regelungen, das bestätigen Marktbeobachter und Consultants unisono, schaffen für den REIT eine hohe Transparenz und Kontrollmöglichkeit.

Reich Floyd sieht dabei weitere Vorteile: „Durch die regulatorischen Rahmenbedingungen bei REITs wird ein Vehikel geschaffen, welches eine Anlage in direkte Immobilien simuliert. Für institutionelle Anleger auch mit geringeren Anlagesummen wird eine Diversifikation auf globaler Ebene möglich. Im Vergleich dazu benötigt man bei Investitionen in direkten Immobilien mindestens eine Milliarde US-Dollar, um eine gewisse globale Diversifikation zu garantieren.“

Durch die Handelbarkeit an weltweiten Börsen wird eine hohe Liquidität erzielt, die signifikant höher ist als in offenen Immobilienfonds (trotz größerer Eigenkapitalbasis). Der Marktpreis wird dabei täglich erstellt. Im vergangenen Jahr wurde immerhin ein durchschnittliches REIT-Volumen von über 43 Mrd. US-Dollar pro Woche an den Börsen weltweit gehandelt.

Gefragt zur Korrelation der REITs mit dem Aktienmarkt meint Reich Floyd: „Tatsache ist, dass Immobilienaktien in bestimmten Marktphasen durchaus stark mit dem Aktienmarkt korreliert sind. In jedem Fall nehmen die Korrelationen zu Aktienanlagen bei längerfristiger Haltedauer ab.“

In Deutschland hat die BaFin die Anlageklasse Immobilienaktien – sofern sie sich in einem bestimmten Rahmen bewegt – als Immobilienquoten tauglich befunden. So weist Reich Floyd darauf hin, dass der speziell für deutsche Anleger konzipierte 4IP Real Estate Securities Fund durch die BaFin geprüft und die grundsätzliche Zurechenbarkeit zur Immobilienquote für VAG-Anleger bestätigt wurde. Dabei spielt es keine Rolle, ob in den institutionellen Publikumsfonds investiert wird, oder ein Spezialfonds aufgelegt wird.

„Wir sehen in der Tat zunehmendes Interesse bei deutschen institutionellen Anlegern“, so Reich Floyd. So habe zu Anfang des Jahres ein institutioneller Investor über 4IP Management ein 50 Mio. Euro Spezialfondsmandat aufgelegt.