Bei Asset Backed Securities (ABS) im Immobilienbereich denken viele Investoren zunächst an Kreditverbriefungen – und unweigerlich an die Finanzkrise 2008/2009. Damals kamen insbesondere Mortgage Backed Securities (MBS) zum Einsatz: ABS, die auf gebündelten Hypothekenforderungen basierten. Diese wurden in großem Stil weiterverkauft, häufig ohne dass Investoren nachvollziehen konnten, welche Risiken tatsächlich enthalten waren. Die fehlende Transparenz trug maßgeblich zu den Marktverwerfungen jener Jahre bei und hat das Vertrauen in strukturierte Produkte bis heute geprägt.

Tatsächlich waren die damaligen Probleme aber nicht dem Instrument an sich geschuldet, sondern seiner unsoliden Anwendung: dem fahrlässigen Umgang mit Bonitäten, mangelnder Transparenz und teils bewusster Täuschung. Doch ABS lassen sich auch anders strukturieren – indem nicht Kredite, sondern laufende Erträge aus Fondsanteilen oder Mieteinnahmen die Grundlage bilden. Für institutionelle Anleger eröffnet das einen Zugang zu Immobilienengagements, der mit höherer Sicherheit und zahlreichen weiteren Vorteilen verbunden ist.

Wie Asset Backed Securities funktionieren
Bei Asset Backed Securities – wörtlich: „durch Vermögenswerte besicherte Wertpapiere“ – handelt es sich um festverzinsliche Anlagen, bei denen eine Zweckgesellschaft Erträge aus klar definierten Investitionsobjekten bündelt und in ein handelbares Wertpapier überführt. Entscheidend für den Erfolg eines ABS ist das sogenannte Underlying, also der Vermögenswert, aus dessen Zahlungsströmen Zins- und Tilgungsansprüche bedient werden.

Aus diesem Grund eignen sich im Immobilienkontext vor allem Fondsanteile mit regelmäßigen Ausschüttungen oder Bestandsimmobilien mit laufenden Mieteinnahmen. Denn sie sorgen für kalkulierbare Rückflüsse an die Investoren und sind oft weniger risikobehaftet als Kreditverbriefungen. Projektentwicklungen können als Beimischung ebenfalls aufgenommen werden. In solchen Fällen wird die Ausschüttung gestundet und erst nach Fertigstellung und Vermietungsbeginn ausgezahlt.

Wichtig ist in jedem Fall, dass das Underlying nachvollziehbar und wirtschaftlich plausibel ist. Blindpool-Strukturen, bei denen Investoren keine Kenntnis über die hinterlegten Assets haben oder das Underlying sogar ausgetauscht werden kann, sind im heutigen Marktumfeld kaum noch vermittelbar. Erfolgreiche ABS zeichnen sich deshalb heute in der Regel durch ein hohes Maß an Transparenz hinsichtlich Objektkennzahlen, Cashflow und Management aus.

Gute Gründe für ABS
Aus Sicht institutioneller Investoren sprechen mehrere Faktoren für den Einsatz von Asset Backed Securities. Ein wesentlicher Vorteil sind die planbaren Erträge auf Basis vertraglich fixierter Zinskomponenten. Ausschüttungen von rund vier Prozent jährlich gelten dabei unter aktuellen Marktbedingungen als realistisch. Je nach Ausgestaltung des Produkts und der Performance des zugrundeliegenden Vermögenswerts kann zusätzlich eine erfolgsabhängige Komponente hinzukommen.

Darüber hinaus ermöglichen ABS den Zugang zu Immobilienengagements, ohne dass eine Direktinvestition erforderlich ist. Mit dem indirekten Erwerb über ein Wertpapier sind zahlreiche Vorteile verbunden, darunter Depotfähigkeit, einfache Übertragbarkeit und der Wegfall der Grunderwerbsteuer. Auch ein vorzeitiger Ausstieg ist grundsätzlich möglich, sofern ein geeigneter Nachfolgeinvestor gefunden wird.

Ein weiteres Argument für ABS ist die Möglichkeit, ein Rating einzuholen – ein Aspekt, der insbesondere bei regulierten Investoren im Versicherungs- oder Pensionsbereich eine Rolle spielt. Zudem werden Asset Backed Securities in der Regel unter die Anlagekategorie gemäß Nummer zehn der Anlageverordnung eingeordnet – ein Segment, das viele Investoren bislang kaum ausschöpfen und somit zusätzliche Allokationsspielräume eröffnet.

Baustein zur Portfolio-Diversifikation
Asset Backed Securities ermöglichen institutionellen Investoren den Zugang zu laufenden Immobilienerträgen und bieten zahlreiche Vorteile – strukturiert, transparent und ohne die Einschränkungen direkter Anlagen. Richtig eingesetzt, macht sie das zu einer interessanten Ergänzung innerhalb der langfristigen Portfolioallokation.

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*) Fritz Roth, Geschäftsführer, Praeclarus Gruppe