IPE Institutional Investment: Herr Schuleit, zunächst an Sie die Frage: Was prädestiniert Principal Global Investors als CMBS-Manager?
Schuleit: Nun ich denke es ist in erster Linie unsere langjährige Erfahrung in der vollen Bandbreite des Real Estate-Marktes und Wissen in der Tiefe über zahlreiche Direktanlagen. Ohne diesen Hintergrund wäre ein erfolgreiches CMBS-Business definitv nicht möglich. Sie brauchen die Real Estate Expertise um das hinter dem Portfolio stehende Kreditrisiko wirklich einschätzen zu können. Dazu besteht ein direkter Zugriff auf die Underwriter, der die Umsetzung für Principal ebenfalls wesentlich einfacher macht, als für andere Player.

IPE Institutional Investment: Herr Peterson, wie sehen Sie den Markt aktuell?
Peterson: Natürlich kam der Markt im Zuge der allgemeinen Kreditkrise mit unter die Räder. Vor gut 12 Monaten lag der Spread im Bereich AAA noch bei 25 bps über der Swap-Rate, mittlerweile liegt der Spread bei 200 bps! Noch deutlicher hat sich das ganze im Bereich BBB entwickelt. Hier hat sich der Spread von rund 35 bps auf sage uns schreibe 1.400 bps ausgeweitet. Ganz grundsätzlich ist der Markt aber mittlerweile eine voll akzeptierte Assetklasse mit einer breiten Investorenbasis. Wir sprechen hier – gerade im Investmentgrade – von Papieren mit exzellenten Sicherheiten.

IPE Institutional Investment: Wie sehen Sie die Risikoaversion der Investoren?
Peterson: Man sieht es an der Spreadausweitung wie stark die Investoren hier umgeschwenkt sind. Die Sorge um die wirtschaftliche Entwicklung hat hier sicher ihr übriges getan, dennoch sind es unserer Ansicht insbesondere technische und psychologische Faktoren, welche die Spreads derart nach oben getrieben haben. Die Ausfallwahrscheinlichkeit, die hier eingepreist wurde, werden wir meines Erachtens keinesfalls sehen.

IPE Institutional Investment: Auf welchem Niveau sehen Sie die Spreads aktuell – auch angesichts der schlechten Nachrichten aus der Wirtschaft – dann als fair an?
Peterson: Ich denke AAA in der Region von maximal 100 bps, in Bereich BBB bei 900 bis 1.200 bps, je nachdem wie sich die wirtschaftliche Situation genau entwickelt.

IPE Institutional Investment: Wie sehen Sie die Liquidität im Markt – gerade auch gemessen am Niveau vor einem Jahr?
Peterson: Im Bereich AAA ist sie noch immer ausreichend gut. Darunter weitet sich der bid/ask-Spread schon deutlicher aus, dennoch ist das Segment weiterhin handelbar. Man muss überhaupt auch einen längeren Atem für das Segment mitbringen, was institutionellen Investoren entgegenkommen dürfte. Ich denke dass zwei bis drei Jahre aus heutiger Sicht ein optimaler Investmenthorizont sein dürften.

IPE Institutional Investment: Wo sehen Sie ganz grundsätzlich gefragt das Erfolgsgeheimnis Ihrer Strategie?
Peterson: Es würde in der Tat zu weit führen, hier im Detail einzusteigen. Aber nehmen wir beispielsweise den Emissionsjahrgang 2007. Der Markt hat hier bei weitem nicht ausreichend beim Risiko der einzelnen Emissionen differenziert, er bewertet derzeit alle 2007er kurz und einfach gesagt als schlecht. Unsere Aufgabe ist hier, die „guten“ Deals mit einer eklatanten Unterbewertung zu suchen und entsprechend günstig ins Portfolio zu nehmen. Es sind derzeit mehr, als Sie glauben möchten.

IPE Institutional Investment: Herr Schuleit, abschließend gefragt: Wie sehen Sie die Chancen, das Investmentthema auch vermehrt deutschen Investoren schmackhaft machen zu können?
Schuleit: Ich denke es ist letztlich eine Frage der Vermittlung. CMBS klingt zunächst einmal etwas verwegen. Wenn man genauer hinschaut sieht man, dass gerade hier Investoren die Möglichkeit haben, über Investment Grade Portfolios Renditen einzukaufen, die sie woanders nicht finden. Für die risikoaverse deutsche Klientel eigentlich eine perfekte Verbindung.

IPE Institutional Investment: Danke für diese Informationen.