IPE Institutional Investment: REITs sind international ein bedeutendes Vehikel in der Immobilienanlage. Wie hat sich der Markt in den vergangenen Jahren verändert?
Foster: REITs haben den Investmentmarkt ganz sicher angeschoben, was gelistete Produkte angeht. Schauen Sie nur Anfangs der 90er Jahre, als Immobilienaktien in erster Linie aus Developern bestanden, die zwar große Chancen aber auch eine sehr hohe Volatilität und entsprechende Risiken beinhalteten. Als sich Mitte der 90er Jahre dann REITs so langsam weltweit durchsetzten, konnten breite Investorenschichten, gerade institutioneller Natur, in ein gelistetes Vehikel mit hoher Ausschüttungsgarantie und entsprechend niedrigerer Vola investieren. Wir bei Franklin Templeton investieren mittlerweile fast ausschließlich in REITs.

IPE Institutional Investment: Nun hat in den vergangenen Jahren aber auch die Volatilität bei REITs stark angezogen. Wird das dem Markt nachhaltig schaden?
Foster: Wir alle wissen, was in den vergangenen Jahren auf Grund der Finanzmarktkrise an den Börsen passiert ist. Auch REITs waren davon nicht ausgenommen. Allerdings glaube ich nicht, dass dies langfristig explizit dem Ruf schaden wird. Interessant ist gerade, dass sich REITs als Frühindikator präsentieren. Hier werden die Discounts auf den NAV bereits wieder deutlich geringer, auch die Aktienkurse haben bereits wieder deutlich angezogen. Historisch bewegen sich REITs etwa mit 18 bis 24 Monaten Vorlauf vor dem Aktienmarkt. Ich denke hier kann man den Blick durchaus wieder nach vorne richten.

IPE Institutional Investment:  Beim Blick auf die ausgewiesenen NAVs ganz sicher. Sehen Sie hier Unterschiede in den einzelnen Ländern?
Foster: Am ehesten in den USA, wo REITs keine Bewertung ihrer Bestände durch eine Third-Party vorweisen müssen. Hier ist manches durchaus noch mit Vorsicht zu genießen. Ansonsten haben Sie recht, der Spread zwischen NAV und Kurs hat sich bereits zwar etwas eingeengt, ist vielfach aber noch sehr deutlich.

IPE Institutional Investment: Wie sehen Sie die REITs in Deutschland?
Foster: Der deutsche Markt wird noch immer ganz klar von den offenen Immobilienfonds dominiert. Entsprechend logisch war es, dass die REIT-Gesetzgebung erst verabschiedet wurde, als sich bei den offenen Immobilienfonds ernsthafte Probleme abzeichneten. Andere Länder wie Australien, wo offene Immobilienfonds auch sehr stark waren, haben REITs mit anderen Voraussetzungen in den Markt geschickt. Dass der Residential-Sektor in Deutschland darüber hinaus auch noch ausgeklammert wurde, war zwar nicht entscheidend aber dennoch sicher nicht hilfreich. Kurzum, so lange die offenen Fonds noch die Macht am Markt haben, sehe ich keine sehr großen Chancen für die Weiterentwicklung von REITs in Deutschland.

IPE Institutional Investment: Lassen Sie und über die Immobilien bzw. REIT-Märkte in den USA und in China – auch dort ist mittlerweile ja die Einführung von REITs geplant – sprechen…
Foster: Immobilien hängen ja immer sehr stark an der konjunkturellen Entwicklung und da bin ich für die USA weit weniger optimistisch als für China. Während in den USA das Thema Deleveraging des öffentlichen und privaten Sektors noch länger die konjunkturelle Entwicklung schwächen wird, sieht man in China bereits klare Anzeichen einer deutlichen Erholung, das wird auch dem Immobilienmarkt gut tun.

IPE Institutional Investment: Ist der Markt auch transparent für Investoren?
Foster: Wir sind bereits seit gut 10 Jahren als Investor mit Exposure in China vertreten und man hat hier eine ganz klare Verbesserung nachvollziehen können. Gegenüber Indien würde ich China hinsichtlich Transparenz mittlerweile ganz klar vorziehen. Wir sind daher sehr gespannt auf die Einführung der REITs in China. Es gibt dort zudem ein enormes Potenzial an Staatseigenen Immobilien, die über eine REIT dann an den Markt gebracht werden dürften. Eine sehr spannende Entwicklung.

IPE Institutional Investment: Wann ist mit der Einführung zu rechnen?
Foster: Es war bereits für 2009 geplant, doch die Wirtschaftskrise hat auch in China die Prioritäten etwas verschoben. Derzeit gibt es noch einige Diskussionspunkte wie Besteuerungsfragen die gelöst werden müssen, bevor es zur Einführung am Markt kommt. Auch die Frage, ob REITs gleich an den Börsen oder zunächst zwischen den Banken gehandelt werden, ist noch offen.

IPE Institutional Investment: Sie klingen dennoch, als ob China auch aktuell – ohne REITs – ein interessanter Ort zum investieren ist…
Foster: Absolut: Immobilienaktien aus China, die an den Börsen in Hong Kong und Singapur gehandelt werden sind gerade sehr interessant. Wichtig hier allerdings auch drei Faktoren: Lage, Lage und Lage. Sie dürfen im aktuellen Umfeld nur in A-Qualität investieren, alles andere ist zu riskant. Entscheidend dabei sind die Partner vor Ort, denn Real Estate ist in dieser Hinsicht nun einmal die lokalste Assetklasse von allem.

IPE Institutional Investment: Danke für diese Informationen.