Immobilien als Investment immer stärker gefragt
Denn aufgrund des anhaltenden Niedrigzinsumfelds haben sich Immobilienfonds als wichtiges Vehikel der institutionellen Anleger stark entwickelt. Allein in der Assekuranz stieg die Immobilienquote in fünf Jahren um 25%. Während das Volumen bei Immobilien-Publikumsfonds seit zehn Jahren konstant bei etwa 80 Mrd. Euro liegt, haben sich die Volumina bei Immobilien-Spezialfonds im gleichen Zeitraum auf knapp 55 Mrd. Euro mehr als verdoppelt (Quelle: BVI). Bei dieser signifikanten Volumenveränderung kommen konsequenterweise Prozesse auf den Prüfstand: Welche Funktionen sind strategisch bedeutsam? Welche Prozesse müssen angepasst werden, um das Tagesgeschäft effizienter zu gestalten? Welche Strukturen können oder sollten ausgelagert werden?

Drei Treiber für Auslagerung
Natürlich sind die Gründe für eine Auslagerung individuell und vielfältig. Trendsetter sind die Deutsche Bank, die an BNY Mellon ausgelagert hat, sowie die Credit Suisse, deren Fondsadministration inzwischen von CACEIS ausgeführt wird. Dennoch lassen sich übergreifend drei Haupttreiber identifizieren: Erstens möchten sich viele Anbieter zunehmend auf ihre Kernkompetenzen konzentrieren, sprich das Portfolio-Management, das Risiko-Management und den Vertrieb. Zweitens streben sie eine Flexibilisierung ihrer Kostenbasis an. Das gilt insbesondere bei Immobilienfonds in Liquidation, bei denen die Assets absehbar immer geringer werden, die Fixkosten für IT und Personal jedoch konstant bleiben. Und drittens spielt eine generelle Reduzierung der Kosten eine wichtige Rolle bei der Entscheidung, administrative Aufgaben an einen Spezialisten zu übergeben.

Erfahrung der Service Provider zählt
Die prozessualen Herausforderungen bleiben indes bestehen: Im Vergleich zu Wertpapierfonds sind Immobilien illiquide Vermögensgegenstände. Sie erfordern im Tagesgeschäft ganz andere, wenig automatisierbare und deutlich mehr manuelle Tätigkeiten. Während der An- und Verkauf von Wertpapieren einfach und damit standardisierbar ist, werden beim An- oder Verkauf von Immobilien unter anderem Gutachten, unterschiedliche Verträge oder notarielle Beurkundungen benötigt. Gefragt ist daher eine langjährige Expertise. Laut dem deutschen Fondsverband BVI gibt es aktuell 13 Immobilien-Verwahrstellen in Deutschland (Stand: Ende 2015). Sechs Verwahrstellen beherrschen überdies das Geschäft mit geschlossenen Fonds. Zudem weisen die Fondsbuchhaltungssysteme von Verwahrstellen und Fondsadministration starke Ähnlichkeiten auf, verfügen über die gleiche Buchungslogik oder stammen sogar vom gleichen Softwareanbieter. Aufgrund der zahlreichen manuellen Arbeitsschritte bei Immobilienfonds benötigen die Service Provider im Vergleich zu Wertpapierfonds unbedingt Mitarbeiter mit einer gewachsenen Immobilien-Expertise, um die Administration für Immobilienfonds erfolgreich übernehmen und effizienter gestalten zu können.

Der Trend zur Auslagerung wird sich fortsetzen. Weitere Immobilien-Asset Manager und Emissionshäuser von Sachwertfonds könnten das gesamte Dienstleistungsspektrum – von Verwahrstellenfunktionen bis zur Fondsadministration – in die Hand eines Service Providers geben. Ihr Vorteil: Die Anzahl von Schnittstellen wird minimiert, die Prozesse vereinheitlicht und verschlankt und dadurch Freiraum geschafft, um sich auf ihre Kernkompetenzen zu fokussieren.

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*) Dr. Holger Sepp ist Mitglied der Geschäftsführung der CACEIS Bank Deutschland GmbH.