Die Assekuranz ist die wohl wichtigste Gruppe der institutionellen Immobilieninvestoren. Der Druck auf die Versicherer, ihre Immobilieninvestitionen hinsichtlich der Eigenkapitalpflichten nach Solvency II zu optimieren, wird künftig steigen. Die Immobilienbranche muss auf diese Entwicklung reagieren. Gefragt sind Produkte, die so konzipiert sind, dass die Assekuranz diese mit möglichst wenig Eigenkapital unterlegen muss. Außerdem sollten die Produkte so strukturiert sein, dass sie idealerweise flexibel angepasst werden können, wenn dies zu einer niedrigeren Eigenkapitalunterlegung führt. Spezialfonds nach Schema F könnten im Vergleich zukünftig weniger gut abschneiden.

Im Mai 2017 waren Versicherungsunternehmen erstmalig dazu verpflichtet, die Solvency-II-Ergebnisse der Öffentlichkeit zur Verfügung zu stellen. Dies umfasst auch den Ausweis einer Solvenzkapitalquote auf Unternehmensebene. Seit die Quoten öffentlich sind, steigt das Interesse der Assekuranz, bei diesem Vergleich gut abzuschneiden. Denn die Quoten erlauben einen unmittelbaren Vergleich der Versicherer untereinander. Eine Solvenzkapitalquote von 120% wird beispielsweise von vielen Markteilnehmern besser bewertet werden als eine von 110%, obwohl eigentlich beide Quoten eine Übererfüllung der Vorgaben signalisieren.

Einschränkend muss hier angemerkt werden, dass solche Vergleiche grundsätzlich schwierig und nur mäßig aussagekräftig sind – vor allem aus Gründen, die in der Komplexität der Berechnungen nach Solvency II liegen. Dennoch wird sich nicht verhindern lassen, dass die Quoten zu einem wichtigem „Rating“ der Versicherer werden und die Unternehmen großen Wert darauf legen werden, eine gute Quote zu zeigen.

Hinzu kommt eine weitere Entwicklung: Viele Versicherer berechnen aktuell ihre Solvenzkapitalanforderungen nach dem so genannten Standardansatz. Künftig werden aber immer mehr dazu übergehen, mit individuell aufgesetzten, internen Modellen zu arbeiten. Dies führt dazu, dass die Kapitalanforderungen zielgenauer berechnet werden können und das zur Verfügung stehende Solvenzkapital insgesamt optimaler genutzt werden kann.

Wie können solche Produkte konkret aussehen? Denkbar sind Spezialfonds, bei denen der Fremdkapitalanteil flexibel gegen zusätzliches Eigenkapital ausgetauscht werden kann – je nachdem, ob es aus Solvency-II-Gesichtspunkten besser ist.

Aufgrund der teilweise weiterhin bestehenden Unsicherheiten zu den konkreten Auswirkungen von Solvency II, ist die Flexibilität des Produktes noch wichtiger als die konkrete Ausgestaltung. Von Bedeutung ist des Weiteren, dass der Anlegerkreis im Fonds auch von den gleichen Voraussetzungen betroffen ist – das heißt Versicherungen sollten nicht mit anderen Anlegertypen gemischt werden.

Fazit
Fest steht: Anbieter von Immobilienfondsprodukten für Versicherer müssen auf diese Entwicklung reagieren. Tun sie es nicht, wird die Assekuranz eigene Lösungen finden.

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*) Simon Graf ist Geschäftsführer der Deutschen Investment KVG mbH.