IPE Institutional Investment: Wie kam es zur Idee, das Thema „bezahlbares Wohnen“ als Investment aufzugreifen?
Homann: Im Rahmen der Beratung unserer Consulting-Kunden haben wir das Thema Wohnen bereits seit rund zwei Jahren im Analysefokus. Angesichts des in einigen Regionen sehr weit fortgeschrittenen Preisniveaus im Neubausektor müssen solche Investments aus Rendite-/Risikosicht kritisch hinterfragt werden. Daher haben wir für unsere Kunden nach ausführlichem Marktresearch eine Investitionsstrategie bezüglich des „bezahlbaren Wohnens“ im Bestandsimmobiliensegment entworfen. Mieterseitig besteht – je nach Region – ein hoher Bedarf nach solchem Wohnraum, der aus Investorensicht in der Regel deutliche Aufwertungspotenziale hinsichtlich Gebäudeoptimierung und Flächengewinnung aufweist.

IPE Institutional Investment: Wie sieht dies konkret aus?
Homann: Ich spreche hier beispielsweise von Reservenausnutzung durch den Ausbau von Dachgauben oder das Anständern von Balkonen sowie der ohnehin vielfach notwendigen energetischen Sanierung, durch die die Nebenkosten für die Mieter deutlich abgesenkt werden können. Vielfach geht es bei den Immobilien auch darum, einen positiven Beitrag zur Stadtentwicklung zu leisten, da in die Objekte oft über Jahrzehnte nicht wirklich investiert wurde.

IPE Institutional Investment: Sehen Sie dennoch soziale Probleme durch die Aufwertung der Immobilien und der meist damit verbundenen Mietpreissteigerungen?
Homann: Wir sprechen auch nach den Aufwertungsmaßnahmen von sozial verträglichen Preisen. Es geht hier nicht um Privatisierungsgeschäfte und Luxussanierungen, die dann eine ganz andere Klientel ansprechen. Zusätzlich haben wir mit dem durch unseren Consulting-Arm selektierten Asset Manager d.i.i. Deutsche Invest Immobilien eine verbindliche Sozial-Charta in den Dienstleistungsverträgen vereinbart, um etwaige soziale Problemstellungen soweit auszuschließen.

IPE Institutional Investment: Sie haben bereits den Asset Manager genannt, wie sieht die Konstruktion des Fonds aus?
Homann: In der ICF-Struktur ist der durch unseren Consultingbereich selektierte Asset Manager voll Performance-verantwortlich für die Umsetzung der ebenfalls durch unseren Consultingarm entwickelten Investitionsstrategie. 2IP stellt als Investoren-KVG die Plattformstrukturen zur Verfügung und übernimmt die Administration des Fonds. Der Asset Manager soll den Anlegern des Fonds Objekte in einer Größenordnung von 6-30 Mio. Euro vorstellen und diese nach positivem Anlegervotum erwerben. Bei den Kaufpreisen sprechen wir von 800-1.200 Euro je Quadratmeter und einem Faktor vom 14-18-fachen der Jahreskaltmiete. Die ersten Ankaufsportfolien, mit Immobilien beispielsweise in Lüneburg, Oldenburg oder Hannover, sind in den Fonds übergegangen.

IPE Institutional Investment: Wie schwer war die Selektion des Asset Managers für die Strategieumsetzung?
Dr. Peppel: Das Anforderungsprofil umfasst neben der Immobilienkompetenz ja auch die Fähigkeit, sich als Asset Manager kundenorientiert und treffsicher im Umfeld institutioneller Investoren bewegen zu können. Hier gab es innerhalb des Auswahlprozesses unseres Consultingbereichs große Leistungsgefälle, so dass der Selektionsprozess aufwändiger war als z.B. bei einem gewerblichen Mandat. Auch die Vergütungsvorstellungen bei einigen Kandidaten lagen weit über dem, was für einen institutionellen Fonds im Rahmen liegt. Vergleichen Sie zum Beispiel folgendes: bei einem 15 Mio. Euro-Objekt sind im Wohnbereich oft 1,5% Akquisitionsvergütung fällig! Im gewerblichen Bereich sprechen wir hier von häufig 0,5%. Durch unsere Erfahrungen als Investoren-KVG wissen wir, in welchem Setup sich Anleger wohlfühlen und wo Schmerzgrenzen überschritten werden. Daher sehen wir die ICF-Struktur mit der externen Prüfung und Anbindung des Asset Managers auch als Risikopuffer für Anleger.

IPE Institutional Investment: Lassen Sie uns kurz zum Thema der Region zurückkommen. Warum z.B. Lüneburg?
Dr. Voß: Lüneburg passt sehr gut in das Profil, das der Fonds sucht. Es handelt sich um eine Universitätsstadt im Großraum Hamburg, die qualitativ und quantitativ von der weiteren Entwicklung der Metropolregion profitieren wird. Auch ist sie mit rund 75.000 Einwohnern hinsichtlich der Größe genau im Raster der Investmentkriterien.

IPE Institutional Investment: Sie haben die Einkaufsfaktoren bereits angesprochen, welche Rendite ist in diesem Bereich dann für institutionelle Anleger möglich?
Dr. Voß: Wir sprechen von einer konservativen Renditeerwartung über die Laufzeit von 5,5% IRR. Im allgegenwärtigen Niedrigzinsumfeld ist dies sicher keine schlechte Alternative, zumal wir von Investorenseite ganz klar sehen, dass das Interesse an der Assetklasse Real Estate im Allgemeinen und Wohnimmobilien im Speziellen weiter anhält.

IPE Institutional Investment: Sie sagen konservativ, wo ist die Upside?
Dr. Peppel: Die Renditehebel liegen insbesondere in der Leerstandsbeseitigung nach dem Ankauf, der Mietanpassung im Zuge der natürlichen Mieterfluktuation und nach Modernisierungen. Wichtig ist, dass nicht mit überzogenen Renditeerwartungen falsche Vorstellungen bedient und möglicherweise die Reputation der Investoren beschädigt werden. Anders als die vielzitierten „Heuschrecken“, die als passive Bestandshalter agieren, zielt der ICF GRP darauf ab, aktiv an der Wohnqualität zu arbeiten. Die wertsteigernden Baumaßnahmen durch den Asset Manager können auch als „Alpha“ verstanden werden, welches das „Beta“, also die Marktentwicklung, ergänzt.

IPE Institutional Investment: Welche Zielgröße streben Sie mit dem Fonds insgesamt an?
Homann: Wir sehen eine Mindestgröße von rund 200 Mio. Euro aus Portfolioüberlegungen als notwendig an, entsprechend diversifiziert wird es für Anleger dann mit etwa 10-12 regional verteilten Teilportfolien sein. Der Finanzierungsanteil dürfte bei etwa 40-45% liegen. Die bestehenden EK-Zusagen von derzeit etwa 100 Mio. Euro werden sukzessive durch eine Vergrößerung des Anleger-Clubs erweitert. Dabei ist es uns wichtig, dass die Anleger einen ähnliches Investitionsverständnis haben und sich zu dem Investitionshorizont von 12 Jahren committen. Neue Anleger werden aber nur dann in den Anleger-Club aufgenommen, wenn der Asset Manager eine hinreichend große Pipeline an strategiekonformen Immobilien liefert.

IPE Institutional Investment: Vielen Dank für diese Einblicke!