Neue Bedingungen, alte Regulierungen
Für Banken ergibt sich angesichts von COVID-19 eine komplexe Ausgangssituation: Sie müssen in ihrer Beleihungswertermittlung seit eh und je sehr konservativ agieren. Beleihungswerte und tatsächliche Marktwerte sind deshalb immer weiter auseinandergedriftet, was die streng regulierten Banken vor Engpässe bei der eigenen Eigenkapitalunterlegung stellt. Gleichzeitig fällt die Bewertung von Immobilienentwicklungen komplexer aus als je zuvor. Die Folge: Banken verweigern vor allem im Value-Add-Segment oder bei opportunistischen Investments entweder die Finanzierung komplett, beschränken sich auf sehr niedrige Beleihungsausläufe oder sie fordern so hohe Risikoaufschläge, dass das gesamte Investment unrentabel wird.

Die Lücke, die sich dadurch schon bei den Senior Loans ergibt, wird jedoch zunehmend von anderen Marktakteuren gefüllt. Beispielsweise sind inzwischen immer mehr Versicherer dazu übergegangen, als „Direct Lenders“ die einstige Rolle der Bank einzunehmen. Schließlich müssen sie vertrauensvoll mit den Anlegergeldern umgehen und vor allem unter dem Gesichtspunkt der Wertstabilität investieren, haben allerdings weniger enge regulatorische Fesseln. Ein Erstrangdarlehen für ein Immobilienprojekt in etablierter Lage bietet genau diese Sicherheitsaspekte und zudem eine festverzinsliche Rendite. Auch können die Zinsen durchaus höher liegen als beim althergebrachten Bankdarlehen vor Covid-19.

Nachrangdarlehen als Überbrückung?
Opportunistisch orientierte Investoren ohne eigene Projektentwicklerkompetenz können hingegen aktuell besonders von unterbewerteten Lagen oder Assetklassen profitieren, indem sie einen Schritt weitergehen und ein Nachrangdarlehen vergeben, also einen Junior Loan. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn sie die eigene Investmentstrategie angesichts von Covid-19 umstellen mussten, sich aber noch nicht auf einen neuen langfristigen Weg geeinigt haben. Ein Nachrangdarlehen mit einer Laufzeit von 24 bis 48 Monaten kann in der heutigen Marktsituation durchaus zweistellige Renditen bringen. Dabei müssen die Darlehensgeber natürlich in besonderem Maße auf zusätzliche Sicherheitsaspekte achten, die für die jeweilige Lage, das Immobilienkonzept und die Kompetenz des Projektentwicklers sprechen.

Sowohl für einen solchen Junior Loan als auch für den eingangs erwähnten Senior Loan ist es daher wichtig, so viele Informationen wie möglich für die Bewertung des jeweiligen Projektvorhabens zu erhalten. Da vor allem in Krisenzeiten Comparables nur sehr eingeschränkt verwertbar sind, werden KI-gestützte Prognosen umso wichtiger, um ein realistisches Zukunftsszenario abzubilden. Schließlich sind inzwischen fünfjährige Prognosen mit einer Fehlerquote (Error Rate) von unter zwei Prozent möglich. Sofern diese eine stabile Preisentwicklung aufzeigen, bleibt also in aller Regel genug Zeit für die Umsetzung des Projekts, den Exit des Entwicklers und damit die Rückzahlung der jeweiligen Kredite.

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*) Gabriel Khodzitski ist Geschäftsführer der Investmentberatung PREA.